Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Wer eine Immobilie kaufen möchte, stößt schnell auf eine vermeintlich einfache Regel: Je mehr Eigenkapital, desto besser.

Grundsätzlich stimmt das. Mehr Eigenkapital reduziert den Finanzierungsbedarf und kann zu besseren Konditionen führen. Trotzdem ist es nicht automatisch sinnvoll, möglichst das gesamte vorhandene Geld in den Immobilienkauf zu stecken.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur: Wie viel Eigenkapital habe ich?

Sondern: Wie viel davon sollte ich sinnvoll für meine Baufinanzierung einsetzen?

Was zählt bei einer Baufinanzierung als Eigenkapital?

Zum Eigenkapital gehören zunächst die klassischen eigenen Mittel, beispielsweise:

• Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Sparkonten

• Wertpapiere und andere kurzfristig verfügbare Geldanlagen

• Bausparguthaben

• bereits vorhandenes unbelastetes Immobilienvermögen

• unter bestimmten Voraussetzungen private Schenkungen oder andere verfügbare Vermögenswerte

Entscheidend ist nicht nur, welches Vermögen vorhanden ist. Die Bank betrachtet auch, welche Mittel tatsächlich für die Finanzierung eingesetzt werden können.

Eine finanzielle Reserve sollte dabei nicht vergessen werden. Wer nach dem Immobilienkauf praktisch kein frei verfügbares Geld mehr besitzt, hat zwar viel Eigenkapital eingesetzt, aber möglicherweise zu wenig Spielraum für unerwartete Ausgaben.

Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht.

Häufig wird empfohlen, neben den Kaufnebenkosten zusätzlich einen Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Eine höhere Eigenkapitalquote kann den Beleihungsauslauf reduzieren und dadurch die Finanzierungskonditionen verbessern.

Ob beispielsweise 10, 20 oder 30 Prozent Eigenkapital sinnvoll sind, hängt jedoch vom Einzelfall ab.

Eine Bank berücksichtigt unter anderem das Einkommen, bestehende Verpflichtungen, die Haushaltsrechnung, den Wert und die Lage der Immobilie, den benötigten Kreditbetrag und die langfristige Tragbarkeit der Finanzierung.

Deshalb können zwei Käufer mit demselben Kaufpreis und demselben Eigenkapital von Banken unterschiedlich beurteilt werden.

Reicht es, wenn ich nur die Kaufnebenkosten selbst bezahle?

Das kann durchaus möglich sein.

Wer die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt und den vollständigen Kaufpreis über ein Darlehen finanziert, spricht üblicherweise von einer 100-Prozent-Finanzierung.

Dabei sollte man die Kaufnebenkosten nicht unterschätzen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision können einen erheblichen zusätzlichen Betrag ausmachen.

Welche Kosten beim Immobilienkauf konkret entstehen, erkläre ich ausführlicher in meinem Ratgeber „Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf“.

Was ist der Unterschied zwischen 100- und 110-Prozent-Finanzierung?

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung finanziert die Bank grundsätzlich den Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten werden aus eigenen Mitteln bezahlt.

Bei einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung werden dagegen auch die Kaufnebenkosten ganz oder teilweise über Kredite finanziert. Noch klarer formuliert: Eine 110% Finanzierung bedeutet Kaufpreisfinanzierung (100% Kaufpreis) plus Finanzierung der Kaufnebenkosten. Das bedeutet aber nicht zwangsläufig mathematisch exakt 110 %.

Das ist grundsätzlich möglich, allerdings nicht bei jedem Kreditnehmer und nicht bei jeder Bank. Einkommen, Bonität, Objektqualität und weitere Faktoren spielen dabei eine größere Rolle. Zudem kann eine solche Finanzierung teurer sein.

Eine Vollfinanzierung sollte deshalb nicht allein danach beurteilt werden, ob eine Bank sie anbietet. Entscheidend ist, ob die daraus entstehende monatliche Belastung langfristig zum Haushalt passt.

Beispiel: Immobilie für 400.000 Euro

Angenommen, eine Immobilie kostet 400.000 Euro.

Ein Käufer verfügt über 80.000 Euro Eigenkapital.

Auf den ersten Blick könnte man nun einfach die gesamten 80.000 Euro einsetzen und entsprechend weniger Darlehen aufnehmen. In der Praxis sollte aber zunächst geklärt werden, wie hoch die Kaufnebenkosten sind und welche finanzielle Reserve nach dem Kauf verbleiben soll.

Sind beispielsweise nach Kaufnebenkosten und weiteren Ausgaben praktisch keine liquiden Rücklagen mehr vorhanden, kann es sinnvoller sein, einen Teil des Geldes zurückzuhalten.

Umgekehrt kann zusätzlich eingesetztes Eigenkapital interessant sein, wenn dadurch bei einer Bank eine günstigere Beleihungsgrenze erreicht und der Zinssatz spürbar verbessert wird.

Genau deshalb sollte der Eigenkapitaleinsatz zusammen mit den konkreten Bankkonditionen betrachtet werden.

Sollte ich mein gesamtes Eigenkapital einsetzen?

Nicht unbedingt.

Eine Immobilie schützt nicht davor, dass nach dem Kauf unerwartete Kosten entstehen. Reparaturen, Einrichtung, Umzug oder andere private Ausgaben können zusätzliche Liquidität erfordern.

Eine ausreichende Rücklage gibt Sicherheit.

Auf der anderen Seite sollte Geld auch nicht ohne Grund auf einem niedrig verzinsten Konto liegen bleiben, während gleichzeitig ein deutlich höher verzinstes Immobiliendarlehen aufgenommen wird.

Es geht deshalb um eine vernünftige Balance zwischen Eigenkapitaleinsatz, Finanzierungskosten und finanzieller Reserve.

Kann ich eine Immobilie auch mit wenig Eigenkapital kaufen?

Ja. Eine Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital ist grundsätzlich möglich.

Ob sie sinnvoll und finanzierbar ist, hängt allerdings stark von der persönlichen Situation ab. Ein stabiles Einkommen, ein ausreichender monatlicher Haushaltsüberschuss und eine für die Bank gut bewertbare Immobilie können eine Finanzierung erleichtern.

Gleichzeitig steigt mit einem höheren Finanzierungsanteil häufig das Risiko für die Bank. Das kann sich auf den Zinssatz und die Auswahl der möglichen Finanzierungspartner auswirken.

Deshalb ist „möglich“ nicht automatisch gleichbedeutend mit „empfehlenswert“.

Wie viel Eigenkapital ist also sinnvoll?

Es gibt keine Eigenkapitalquote, die für jeden Immobilienkäufer richtig ist.

Bei einem Käufer können 20.000 Euro sinnvoll eingesetzt sein, bei einem anderen 60.000 oder 100.000 Euro. Manchmal lohnt es sich sogar, vorhandenes Eigenkapital teilweise zurückzuhalten.

Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Einkommen, Rücklagen, Darlehenshöhe und Bankkonditionen.

Eine gute Baufinanzierung beginnt deshalb nicht mit der Frage, wie viel eine Bank maximal finanziert. Sie beginnt mit einer Finanzierungsstruktur, die auch langfristig zum eigenen Leben passt.

Häufige Fragen zum Eigenkapital

Sind 20 Prozent Eigenkapital Pflicht?

Nein. Eine gesetzliche Vorgabe, nach der Immobilienkäufer zwingend 20 Prozent Eigenkapital einsetzen müssen, gibt es nicht. Banken entscheiden anhand ihrer jeweiligen Kreditvergabekriterien.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Grundsätzlich ja. Nicht jede Bank bietet eine solche Finanzierung an, und die Anforderungen an Einkommen, Bonität und Immobilie sind üblicherweise höher.

Verbessert mehr Eigenkapital immer den Zinssatz?

Mehr Eigenkapital kann zu besseren Konditionen führen, insbesondere wenn dadurch für die Bank ein günstigerer Beleihungsauslauf erreicht wird. Der Zusammenhang verläuft aber nicht zwingend Euro für Euro. Deshalb lohnt sich ein Vergleich verschiedener Eigenkapitalvarianten.

Sollte ich nach dem Immobilienkauf noch Rücklagen haben?

Ja. Eine angemessene Liquiditätsreserve ist sinnvoll, damit unerwartete Ausgaben nicht sofort über einen zusätzlichen Kredit finanziert werden müssen.

Was ist besser: mehr Eigenkapital oder höhere Tilgung?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Beide Varianten beeinflussen die Finanzierung unterschiedlich. Sinnvoll ist es, verschiedene Kombinationen aus Eigenkapital, Darlehenshöhe, Tilgung und verbleibender Reserve miteinander zu vergleichen.

Sie möchten wissen, wie viel Eigenkapital bei Ihrem konkreten Immobilienkauf sinnvoll wäre?

Als unabhängiger Baufinanzierungsberater prüfe ich nicht nur, welche Finanzierung grundsätzlich möglich ist. Ich vergleiche auch unterschiedliche Varianten des Eigenkapitaleinsatzes und suche die Finanzierung, die zu Ihrer persönlichen Situation und langfristigen Planung passt.

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