Anschlussfinanzierung: Wann sollte ich mich um neue Zinsen kümmern?

Viele beschäftigen sich mit ihrer Anschlussfinanzierung erst dann, wenn die bisherige Bank ein neues Angebot schickt. Das ist bequem – aber nicht unbedingt der beste Zeitpunkt, um über die nächsten Jahre der Finanzierung zu entscheiden.

Denn bei einer Anschlussfinanzierung geht es um mehr als den neuen Zinssatz. Entscheidend sind auch die verbleibende Restschuld, die gewünschte Monatsrate, die weitere Tilgung und die Frage, ob die bisherige Finanzierung noch zu deiner heutigen Lebenssituation passt.

Vielleicht ist dein Einkommen inzwischen höher. Vielleicht möchtest du schneller tilgen oder deine monatliche Belastung reduzieren. Möglicherweise stehen Modernisierungen an oder du möchtest künftig mehr finanziellen Spielraum haben.

Deshalb lohnt es sich, rechtzeitig vor dem Ende der Zinsbindung einen Blick auf die bestehende Finanzierung zu werfen. Nicht, um möglichst früh einen neuen Vertrag abzuschließen, sondern um zu wissen, welche Möglichkeiten du hast und wann eine Entscheidung sinnvoll wird.

Wann sollte ich mit der Planung beginnen?

Ich empfehle, sich etwa zwei bis drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung erstmals mit der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Zu diesem Zeitpunkt geht es noch nicht darum, sofort einen neuen Darlehensvertrag abzuschließen.

Zunächst solltest du wissen, wann deine Zinsbindung genau endet, wie hoch die Restschuld zu diesem Zeitpunkt voraussichtlich sein wird und welche monatliche Rate künftig gut zu deiner finanziellen Situation passt.

Je näher das Ende der Zinsbindung rückt, desto konkreter wird die Planung. Dann können die aktuellen Bauzinsen, unterschiedliche Zinsbindungen und Angebote verschiedener Banken miteinander verglichen werden.

Ein früher Überblick hat noch einen weiteren Vorteil: Du gerätst nicht unter Zeitdruck, wenn deine bisherige Bank ihr Verlängerungsangebot schickt. Du kannst dieses Angebot in Ruhe prüfen und weißt bereits, welche Alternativen es gibt.

Der richtige Zeitpunkt für einen konkreten Abschluss hängt jedoch von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören die verbleibende Laufzeit, das aktuelle Zinsniveau, die Konditionen eines möglichen Forward-Darlehens und deine persönliche Planung. Eine pauschale Regel wie „zwölf Monate vorher abschließen“ halte ich deshalb für wenig sinnvoll.

Wann sollte ich mit der Planung beginnen?

Idealerweise verschaffst du dir bereits zwei bis drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung einen Überblick über deine Restschuld, die aktuellen Bauzinsen und deine finanziellen Möglichkeiten. So bleibt ausreichend Zeit, verschiedene Angebote und Finanzierungswege zu vergleichen. Spätestens zwölf Monate vor Ablauf solltest du konkrete Konditionen einholen. Ein noch früherer Abschluss kann über ein Forward-Darlehen möglich sein, verursacht je nach Vorlaufzeit jedoch häufig einen Zinsaufschlag.

Welche Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Grundsätzlich gibt es drei Wege.

Du kannst das Darlehen bei deiner bisherigen Bank verlängern. Das wird als Prolongation bezeichnet.

Du kannst zu einer anderen Bank wechseln und die bestehende Finanzierung umschulden.

Oder du sicherst dir mit einem Forward-Darlehen bereits vor dem Ende deiner Zinsbindung die Konditionen für die spätere Anschlussfinanzierung.

Welche Variante die richtige ist, lässt sich nicht allein am Zinssatz festmachen.

Eine etwas günstigere Kondition kann interessant sein. Genauso wichtig sind aber beispielsweise die mögliche Tilgung, Sondertilgungen, die gewünschte Zinsbindung und die Flexibilität des neuen Darlehens.

Am Ende sollte nicht das Angebot mit dem auffälligsten Zinssatz gewinnen, sondern die Finanzierung, die insgesamt zu deiner Situation passt.

Prolongation oder Umschuldung – was ist besser?

Eine Prolongation bei der bisherigen Bank ist zunächst der bequemste Weg. Die Bank kennt die Finanzierung bereits, und häufig ist der organisatorische Aufwand geringer.

Bequem bedeutet allerdings nicht automatisch günstig.

Deshalb würde ich ein Verlängerungsangebot niemals allein deshalb annehmen, weil es von der bisherigen Bank kommt. Ich würde es aber genauso wenig automatisch ablehnen. Entscheidend ist der Vergleich.

Bei einer Umschuldung übernimmt eine andere Bank die Anschlussfinanzierung. Dadurch können sich bessere Konditionen oder passendere Vertragsbedingungen ergeben.

Ein Bankwechsel verursacht zwar einen gewissen Aufwand. Auch Kosten für die Abtretung oder gegebenenfalls Neueintragung der Grundschuld können entstehen. Diese Kosten sind im Verhältnis zur verbleibenden Darlehenssumme jedoch häufig überschaubar und sollten dem möglichen finanziellen Vorteil gegenübergestellt werden.

Erst dann lässt sich beurteilen, ob sich ein Wechsel tatsächlich lohnt.

Was ein Zinsunterschied bei der Anschlussfinanzierung ausmachen kann

Ein einfaches Beispiel zeigt, warum sich ein Vergleich lohnt.

Angenommen, nach Ablauf der bisherigen Zinsbindung verbleibt eine Restschuld von 250.000 Euro. Die bisherige Bank bietet für die Anschlussfinanzierung einen Sollzins von 4,0 Prozent an. Eine andere Bank verlangt 3,7 Prozent.

Der Unterschied beträgt lediglich 0,3 Prozentpunkte.

Bei 250.000 Euro Restschuld entsprechen 0,3 Prozent zunächst 750 Euro Zinsunterschied im ersten Jahr. Über mehrere Jahre kann daraus ein spürbarer Betrag werden.

Die tatsächliche Ersparnis lässt sich allerdings nicht einfach mit zehn multiplizieren, weil die Restschuld durch die laufende Tilgung kontinuierlich sinkt.

Genau deshalb sollte man Anschlussfinanzierungen nicht nur anhand einer einzelnen Prozentzahl vergleichen. Entscheidend ist, wie sich Zins, Tilgung, Monatsrate und Restschuld über die gewünschte Zinsbindung entwickeln.

Ein scheinbar kleiner Zinsunterschied kann einen Bankwechsel interessant machen. Er muss es aber nicht. Die Konditionen des gesamten Darlehens müssen stimmen.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung bereits sichern, obwohl die bisherige Zinsbindung noch läuft.

Das kann sinnvoll sein, wenn du Planungssicherheit möchtest oder davon ausgehst, dass die Zinsen bis zum Ende deiner Zinsbindung steigen könnten.

Diese Sicherheit gibt es allerdings nicht kostenlos. Je nach Vorlaufzeit kann ein Zinsaufschlag entstehen. Außerdem bindest du dich an die vereinbarten Konditionen – unabhängig davon, wie sich das Zinsniveau anschließend entwickelt.

Sinken die Bauzinsen später, kann sich ein früh abgeschlossenes Forward-Darlehen im Nachhinein als teurer herausstellen. Steigen die Zinsen dagegen deutlich, kann die frühzeitige Sicherung vorteilhaft gewesen sein.

Niemand kann die zukünftige Zinsentwicklung zuverlässig vorhersagen. Deshalb sollte die Entscheidung für oder gegen ein Forward-Darlehen nicht auf einer vermeintlich sicheren Zinsprognose beruhen.

Für mich ist vielmehr entscheidend, welchen Wert Planungssicherheit für dich hat und ob der Preis für diese Sicherheit angemessen ist.

Welche Rolle spielen Restschuld und Tilgung?

Bei einer Anschlussfinanzierung wird nicht die ursprüngliche Darlehenssumme neu finanziert, sondern die Restschuld, die am Ende der bisherigen Zinsbindung noch vorhanden ist.

Ihre Höhe hat erheblichen Einfluss auf die weitere Finanzierung.

Deshalb lohnt sich schon vor Ablauf der Zinsbindung ein Blick auf mögliche Sondertilgungen. Wer vorhandenes Kapital einsetzt, kann die Restschuld reduzieren und benötigt entsprechend weniger Fremdkapital für die Anschlussfinanzierung.

Das bedeutet allerdings nicht, dass jede verfügbare Rücklage in das Darlehen fließen sollte. Auch nach einer Sondertilgung sollte ausreichend finanzielle Reserve vorhanden bleiben.

Bei der neuen Finanzierung kann außerdem die Tilgung neu festgelegt werden. Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller, erhöht aber zunächst die monatliche Rate.

Eine niedrigere Rate schafft dagegen mehr monatlichen Spielraum, verlängert unter Umständen jedoch die Rückzahlung.

Welche Variante sinnvoll ist, hängt deshalb nicht nur vom Darlehen ab, sondern auch davon, was du dir langfristig leisten möchtest.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Welche Unterlagen erforderlich sind, hängt davon ab, ob du bei deiner bisherigen Bank bleibst oder die Finanzierung zu einem anderen Kreditinstitut wechselst.

Für eine erste Prüfung sind insbesondere der bestehende Darlehensvertrag, der aktuelle Tilgungsplan und die voraussichtliche Restschuld wichtig.

Bei einem Bankwechsel werden in der Regel zusätzlich aktuelle Einkommensnachweise und Unterlagen zur Immobilie benötigt. Je nach Bank, Beschäftigungssituation und Objekt können weitere Dokumente hinzukommen.

Ich halte wenig davon, Kunden vorsorglich mit langen Unterlagenlisten zu beschäftigen.

Zunächst sollte klar sein, welche Finanzierung geprüft wird und welche Bank dafür infrage kommt. Danach lässt sich konkret sagen, welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden.

Anschlussfinanzierung rechtzeitig vergleichen

Bei einer Anschlussfinanzierung geht es nicht darum, zwangsläufig die Bank zu wechseln. Genauso wenig sollte das Verlängerungsangebot der bisherigen Bank ungeprüft unterschrieben werden.

Ich schaue mir zunächst an, wo deine Finanzierung heute steht: Wie hoch wird die Restschuld sein? Welche Monatsrate möchtest du künftig tragen? Wie schnell möchtest du das Darlehen zurückzahlen? Welche Flexibilität brauchst du?

Auf dieser Grundlage können wir das Angebot deiner bisherigen Bank mit passenden Alternativen vergleichen.

Manchmal ist die Prolongation die vernünftige Lösung. Manchmal lohnt sich der Wechsel zu einer anderen Bank. Und in bestimmten Situationen kann es sinnvoll sein, die Konditionen schon früher über ein Forward-Darlehen zu sichern.

Das Ergebnis sollte nicht von vornherein feststehen.

Wenn du wissen möchtest, welche Möglichkeiten du für deine Anschlussfinanzierung hast, können wir deine bestehende Finanzierung gemeinsam prüfen – am besten bevor du dich für das Verlängerungsangebot deiner Bank entscheidest.

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