Energieeffizienzklasse beim Haus: Was bedeutet sie für Kauf und Finanzierung?

Ein Haus gefällt, die Lage stimmt und der Kaufpreis passt auf den ersten Blick ins Budget. Im Exposé steht allerdings: Energieeffizienzklasse F.

Ist das ein Grund, die Immobilie nicht zu kaufen?

Nicht unbedingt.

Aber es ist ein Grund, genauer hinzusehen. Denn beim Immobilienkauf entscheidet nicht allein der Kaufpreis darüber, ob eine Finanzierung langfristig tragbar ist. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien können energetischer Zustand und notwendige Modernisierungen einen erheblichen Einfluss auf die tatsächlichen Gesamtkosten haben.

Wer nur Kaufpreis und Monatsrate betrachtet, kann deshalb eine wichtige Rechnung übersehen.

Was sagt die Energieeffizienzklasse eines Hauses aus?

Die Energieeffizienzklasse findest du im Energieausweis. Sie reicht bei Wohngebäuden von A+ bis H und ergibt sich aus dem Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch des Gebäudes. Das ist gesetzlich im Gebäudeenergiegesetz geregelt.

Vereinfacht gilt:

A+ steht für einen sehr niedrigen Energiebedarf. Danach folgen A, B, C und D. Mit E, F, G und schließlich H steigt der ausgewiesene Energiebedarf deutlich.

Die gesetzlichen Grenzen liegen derzeit beispielsweise bei maximal 100 kWh/(m²·a) für Klasse C, 130 für D, 160 für E und 200 für F. Klasse H beginnt oberhalb von 250 kWh/(m²·a).

Für einen Immobilienkäufer ist diese Einstufung ein wichtiger erster Hinweis. Sie sagt aber nicht automatisch, dass ein Haus mit Klasse F schlecht und eines mit Klasse B gut gekauft ist.

Dafür muss man genauer hinschauen.

Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis sind nicht dasselbe

Ein Punkt wird beim Immobilienkauf häufig übersehen: Es gibt unterschiedliche Arten von Energieausweisen.

Beim Verbrauchsausweis fließt der tatsächlich gemessene Energieverbrauch der bisherigen Bewohner ein.

Beim Bedarfsausweis wird der Energiebedarf des Gebäudes anhand seiner baulichen und technischen Eigenschaften berechnet.

Deshalb können beide Verfahren beim gleichen Gebäude zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen.

Auch das Heizverhalten der bisherigen Bewohner kann einen Verbrauchsausweis beeinflussen.

Die Verbraucherzentrale weist ausdrücklich darauf hin, dass sich aus dem Energieausweis der zukünftige Heizenergieverbrauch nicht unmittelbar vorhersagen lässt.

Für mich bedeutet das in der Finanzierungspraxis: Die Effizienzklasse ist ein Warn- oder Orientierungssignal – aber noch keine vollständige Analyse der Immobilie.

Warum die Energieeffizienzklasse für die Finanzierung wichtig werden kann

Stell dir zwei Häuser vor.

Haus A kostet 500.000 Euro und ist energetisch bereits gut aufgestellt.

Haus B kostet 450.000 Euro und wirkt deshalb zunächst deutlich günstiger. Es hat allerdings Energieeffizienzklasse F. Nach dem Kauf sollen in den nächsten Jahren beispielsweise Fenster, Dämmung und Heiztechnik modernisiert werden.

Angenommen, dafür werden zusätzlich 80.000 Euro benötigt.

Dann sieht die Rechnung plötzlich anders aus:

Kaufpreis: 450.000 Euro

geplante Modernisierung: 80.000 Euro

Investition vor Kaufnebenkosten: 530.000 Euro

Das vermeintlich günstigere Haus ist damit nicht automatisch die günstigere Entscheidung.

Natürlich ist dieses Beispiel bewusst vereinfacht. Ob tatsächlich 20.000, 80.000 oder 150.000 Euro investiert werden müssen, kann man nicht allein aus der Energieeffizienzklasse ableiten. Dafür braucht es eine fachliche Beurteilung des Gebäudes und gegebenenfalls eine Energieberatung.

Für die Baufinanzierung ist aber entscheidend, dass ein realistischer Modernisierungsbedarf möglichst vor der endgültigen Finanzierungsentscheidung berücksichtigt wird.

Ein Rechenbeispiel aus Sicht der Baufinanzierung

Nehmen wir ein Haus in Berlin oder Brandenburg mit einem Kaufpreis von 450.000 Euro.

Der Käufer verfügt über 100.000 Euro Eigenkapital.

Neben dem Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an. Zusätzlich werden für energetische Modernisierungen zunächst 80.000 Euro eingeplant.

Würde man bei der Finanzierung ausschließlich auf den Kaufpreis schauen, könnte die Rechnung zunächst sehr komfortabel erscheinen.

Sobald jedoch die geplanten 80.000 Euro hinzukommen, steigt der tatsächliche Kapitalbedarf erheblich.

Und genau hier beginnt für mich die eigentliche Finanzierungsplanung.

Es muss geklärt werden, welche Maßnahmen unmittelbar nach dem Kauf erforderlich sind, welche später erfolgen können, wie viel Eigenkapital sinnvoll eingesetzt wird und welcher Teil über die Baufinanzierung beziehungsweise ergänzende Fördermöglichkeiten dargestellt werden kann.

Entscheidend ist am Ende nicht die Frage:

„Kann ich die 450.000 Euro finanzieren?“

Sondern:

„Kann ich diese Immobilie einschließlich der notwendigen Investitionen langfristig finanzieren?“

Das ist ein erheblicher Unterschied.

Muss ein Haus mit Energieeffizienzklasse F oder G saniert werden?

Eine schlechte Energieeffizienzklasse allein bedeutet nicht automatisch, dass du nach dem Kauf sämtliche Modernisierungsempfehlungen aus dem Energieausweis umsetzen musst.

Der Energieausweis beschreibt zunächst den energetischen Zustand. Die darin enthaltenen Modernisierungsempfehlungen sind nicht automatisch verpflichtend. Daneben können allerdings je nach Gebäude und konkreter Situation gesetzliche Anforderungen bestehen.

Deshalb würde ich vor dem Kauf eines energetisch schwächeren Hauses zwei Dinge voneinander trennen:

Die technische Frage gehört zu einem qualifizierten Energieberater oder entsprechenden Fachleuten.

Die finanzielle Frage gehört in die Baufinanzierung.

Beides sollte anschließend zusammengeführt werden.

Kann eine schlechte Energieeffizienzklasse auch eine Chance sein?

Ja.

Ein energetisch schwächeres Haus muss kein schlechter Kauf sein. Der Zustand sollte allerdings zum Kaufpreis passen.

Gerade bei Bestandsimmobilien kann Modernisierungsbedarf Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis schaffen. Gleichzeitig kann eine gezielte energetische Modernisierung langfristig Energiekosten reduzieren und die Qualität der Immobilie verbessern.

Entscheidend ist, dass der Käufer nicht erst nach dem Notartermin feststellt, was die notwendigen Maßnahmen tatsächlich kosten.

Ich würde deshalb ein Haus mit Energieeffizienzklasse F oder G nicht pauschal aussortieren.

Ich würde rechnen.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es?

Energetische Sanierungen können grundsätzlich durch verschiedene Förderprogramme unterstützt werden.

Dazu gehören beispielsweise Förderungen für die Sanierung zum Effizienzhaus sowie einzelne Maßnahmen an Gebäudehülle oder Heiztechnik.

Welche Förderung konkret infrage kommt, hängt von der Maßnahme, dem Gebäude und den jeweils geltenden Förderbedingungen ab. Diese können sich ändern.

Die Verbraucherzentrale weist aktuell unter anderem auf die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), KfW-Förderungen für Komplettsanierungen sowie Fördermöglichkeiten für Einzelmaßnahmen hin.

Deshalb sollte die Förderung nicht erst geprüft werden, wenn Handwerker bereits beauftragt sind.

Sie gehört möglichst früh in die Planung.

Welche Unterlagen würde ich vor dem Kauf ansehen?

Bei einer Bestandsimmobilie mit auffälliger Energieeffizienzklasse würde ich mich nicht allein auf das Exposé verlassen.

Wichtig sind insbesondere der vollständige Energieausweis, Baujahr und Art der Heizungsanlage sowie Informationen über bereits durchgeführte Modernisierungen.

Interessant ist auch, ob Dach, Fassade, Fenster oder Heizung bereits erneuert wurden und wann dies geschehen ist.

Der Energieausweis selbst enthält außerdem Modernisierungsempfehlungen. Diese ersetzen zwar keine Energieberatung, können aber Hinweise darauf geben, welche Bereiche des Gebäudes näher untersucht werden sollten.

Bei kommerziellen Immobilienanzeigen müssen – sofern ein Energieausweis bereits vorliegt – unter anderem Art des Energieausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse angegeben werden.

Energieeffizienz und Baufinanzierung gehören zusammen

Für mich ist das der wichtigste Punkt.

Bei einem Neubau oder energetisch sehr guten Gebäude kann die Finanzierung vergleichsweise geradlinig sein.

Bei einer Bestandsimmobilie mit Modernisierungsbedarf reicht es dagegen häufig nicht, nur Kaufpreis, Eigenkapital und Zinssatz miteinander zu vergleichen.

Dann gehören mindestens drei Zahlen auf den Tisch:

Kaufpreis.

Kaufnebenkosten.

Realistischer Modernisierungsbedarf.

Erst daraus ergibt sich der tatsächliche Kapitalbedarf.

Und erst danach lässt sich sinnvoll beurteilen, welche monatliche Belastung langfristig tragbar ist. Eine erste Orientierung bietet dir mein Baufinanzierungsrechner.

Genau deshalb habe ich das Thema Energieeffizienz inzwischen auch in meine Baufinanzierungsberatung aufgenommen. Ich ersetze dabei keinen Energieberater und bewerte keine technischen Sanierungsmaßnahmen. Meine Aufgabe ist eine andere: Wenn feststeht, welche Investitionen voraussichtlich notwendig sind, prüfe ich, wie sie sinnvoll in die Finanzierung integriert werden können.

Mein Rat vor dem Kauf

Lass dich von einer schlechten Energieeffizienzklasse nicht sofort abschrecken. Ignoriere sie aber auch nicht.

Ein Haus mit Klasse F kann unter Berücksichtigung des Kaufpreises und der notwendigen Investitionen die bessere Entscheidung sein als ein vermeintlich perfektes Haus der Klasse B.

Es kann aber genauso umgekehrt sein.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht:

„Welche Energieeffizienzklasse hat das Haus?“

Sondern:

„Was kostet mich dieses Haus insgesamt – heute und in den kommenden Jahren?“

Wer diese Rechnung vor dem Kauf macht, trifft seine Entscheidung auf einer wesentlich besseren Grundlage.

Wenn du bereits eine konkrete Immobilie gefunden hast, können wir Kaufpreis, Eigenkapital, Modernisierungsbedarf und eine tragbare Monatsrate gemeinsam betrachten, bevor du dich finanziell festlegst.

Häufige Fragen zur Energieeffizienzklasse beim Haus

Welche Energieeffizienzklasse ist bei einem Haus gut?

Die Klassen reichen von A+ bis H. Je niedriger der ausgewiesene Energiebedarf, desto besser die Einstufung. Ob eine Immobilie deshalb insgesamt ein guter Kauf ist, hängt aber auch von Kaufpreis, Zustand, Lage und möglichem Modernisierungsbedarf ab.

Ist Energieeffizienzklasse F beim Haus schlecht?

F weist auf einen vergleichsweise hohen Endenergiebedarf beziehungsweise -verbrauch hin. Das sollte vor dem Kauf genauer untersucht werden. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass die Immobilie ungeeignet ist.

Kann ich ein Haus mit Energieeffizienzklasse G finanzieren?

Grundsätzlich sagt die Energieeffizienzklasse allein noch nicht, ob eine Bank eine Immobilie finanziert. Für die Finanzierung spielen unter anderem Einkommen, Eigenkapital, Objektwert und Gesamtkonzept eine Rolle. Bei erkennbarem Modernisierungsbedarf sollte dieser möglichst von Anfang an in die Finanzierung einbezogen werden.

Was ist wichtiger: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Beide beruhen auf unterschiedlichen Verfahren. Der Verbrauchsausweis basiert stärker auf vergangenen Verbrauchsdaten, während der Bedarfsausweis bauliche und technische Eigenschaften berücksichtigt. Deshalb können die Ergebnisse voneinander abweichen.

Kann ich energetische Sanierungen mitfinanzieren?

Das ist grundsätzlich möglich. Wie die Finanzierung sinnvoll aufgebaut wird, hängt von Kaufpreis, Eigenkapital, Umfang der Maßnahmen und möglichen Förderprogrammen ab.

Brauche ich vor dem Hauskauf einen Energieberater?

Nicht bei jeder Immobilie zwingend. Bei erkennbar größerem energetischem Modernisierungsbedarf halte ich eine fachliche Einschätzung aber für sinnvoll. Ein Baufinanzierungsberater ersetzt die technische Energieberatung nicht.

Welche Energieeffizienzklasse ist die schlechteste?

H. Nach dem GEG liegt Klasse H bei einem Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch von mehr als 250 kWh pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr.

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