Wie viel Haus kann ich mir leisten? Budget für den Immobilienkauf berechnen.

Die Frage „Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“ steht meistens ganz am Anfang einer Baufinanzierung. Und sie sollte tatsächlich beantwortet sein, bevor die Suche nach Haus oder Wohnung richtig beginnt.

Denn der Kaufpreis allein sagt wenig darüber aus, ob eine Immobilie langfristig in dein Budget passt. Entscheidend sind dein Einkommen, vorhandenes Eigenkapital, die Kaufnebenkosten, deine laufenden Ausgaben und vor allem die monatliche Rate, mit der du dich auch in einigen Jahren noch wohlfühlst.

Eine realistische Budgetplanung zeigt deshalb nicht, wie viel Kredit theoretisch maximal möglich ist. Sie soll dir zeigen, in welchem Preisrahmen du vernünftig suchen kannst.

Was gehört zum verfügbaren Budget?

Vereinfacht betrachtet setzt sich dein Budget aus zwei Teilen zusammen: dem Eigenkapital, das du einsetzen möchtest, und dem Darlehen, das du langfristig tragen kannst.

Vom verfügbaren Gesamtbetrag müssen allerdings noch die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Dazu gehören insbesondere Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Je nach Kauf können außerdem Maklerkosten hinzukommen.

Und ich würde noch einen Schritt weitergehen: Nicht jeder verfügbare Euro sollte zwangsläufig in den Immobilienkauf fließen.

Eine finanzielle Reserve für unerwartete Ausgaben ist gerade nach einem Immobilienkauf sinnvoll. Eine Reparatur, ein Umzug oder notwendige Arbeiten an der neuen Immobilie kommen häufig genau dann, wenn ohnehin viel Geld ausgegeben wurde.

Wie hoch darf die monatliche Rate sein?

Pauschale Aussagen wie „Die Kreditrate darf höchstens 30 oder 35 Prozent des Einkommens betragen“ helfen nur begrenzt.

Zwei Haushalte können dasselbe Nettoeinkommen haben und trotzdem völlig unterschiedliche finanzielle Spielräume. Kinder, Fahrzeuge, bestehende Kredite, private Versicherungen oder einfach unterschiedliche Lebenshaltungskosten verändern die Rechnung erheblich.

Deshalb interessiert mich bei einer Budgetberechnung nicht nur, welche Rate eine Bank akzeptieren würde. Wichtiger ist die Frage: Welche monatliche Belastung passt dauerhaft zu deinem Leben?

Nach Kreditrate und allen festen Ausgaben sollte genügend Geld für Rücklagen, Freizeit und ungeplante Kosten übrig bleiben. Auch mögliche Veränderungen gehören in die Überlegung. Eine spätere Elternzeit, steigende Nebenkosten oder zeitweise geringere Einnahmen können eine Finanzierung verändern, die heute noch problemlos aussieht.

Ein einfaches Rechenbeispiel

Nehmen wir ein Paar mit einem gemeinsamen Nettoeinkommen von 5.500 Euro im Monat. Nach allen laufenden Lebenshaltungskosten und bestehenden Verpflichtungen kommen beide zu dem Ergebnis, dass eine monatliche Darlehensrate von 1.800 Euro gut tragbar wäre. Zusätzlich stehen 100.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung.

Für unser vereinfachtes Beispiel rechnen wir mit einem Sollzins von 3,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent. Zusammen ergibt das eine anfängliche jährliche Belastung von 5,5 Prozent.

Bei einer Monatsrate von 1.800 Euro stehen jährlich 21.600 Euro für Zins und Tilgung zur Verfügung. Daraus ergibt sich überschlägig eine Darlehenssumme von rund 393.000 Euro.

Von den vorhandenen 100.000 Euro Eigenkapital möchten die beiden 20.000 Euro als Reserve behalten. Für den Immobilienerwerb stehen damit 80.000 Euro zur Verfügung. Zusammen mit dem Darlehen ergibt sich zunächst ein Gesamtbudget von rund 473.000 Euro.

Das bedeutet allerdings nicht, dass die Immobilie 473.000 Euro kosten darf. Die Kaufnebenkosten müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Rechnen wir in diesem Beispiel vereinfacht mit 10 Prozent des Kaufpreises, liegt der mögliche Kaufpreis bei ungefähr 430.000 Euro.

Schon dieses einfache Beispiel zeigt, warum Einkommen und Eigenkapital allein nicht ausreichen, um das persönliche Immobilienbudget zu bestimmen.

Wichtig: Das ist eine vereinfachte Modellrechnung und kein Finanzierungsangebot. Ein anderer Zinssatz, eine höhere Tilgung, abweichende Kaufnebenkosten oder die Bewertung der Immobilie durch die Bank können das Ergebnis deutlich verändern.

Warum Eigenkapital einen großen Unterschied macht

Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto weniger Fremdkapital benötigst du. Das kann nicht nur die monatliche Belastung reduzieren, sondern sich auch auf die Konditionen der Finanzierung auswirken.

Idealerweise lassen sich zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen. Trotzdem bedeutet wenig Eigenkapital nicht automatisch, dass eine Finanzierung ausgeschlossen ist. Auch eine Finanzierung mit geringem Eigenkapital oder eine Vollfinanzierung kann unter bestimmten Voraussetzungen sinnvoll und möglich sein.

Entscheidend sind unter anderem Einkommen, Bonität, die Höhe des Darlehens und die Immobilie selbst. Deshalb halte ich wenig davon, eine Finanzierung allein anhand einer pauschalen Eigenkapitalquote zu beurteilen. Am Ende muss die gesamte Finanzierung zur persönlichen Situation passen.

Warum eine erste Berechnung nur eine Orientierung ist

Eine Budgetberechnung ist ein guter Ausgangspunkt – aber noch keine Finanzierungszusage. Aus meiner Erfahrung liegt genau hier einer der häufigsten Fehler beim Immobilienkauf: Interessenten orientieren sich an einer rechnerisch möglichen Rate und gehen davon aus, dass die Bank die Finanzierung genauso beurteilt.

In der Praxis prüfen Banken jedoch unterschiedlich. Einkommen, Eigenkapital, bestehende Verpflichtungen und auch die Immobilie selbst können von Bank zu Bank anders bewertet werden. Ein Finanzierungskonzept, das bei einer Bank gut in deren Vorgaben passt, muss bei einer anderen Bank nicht automatisch genauso beurteilt werden.

Deshalb prüfe ich vor einer konkreten Immobiliensuche nicht nur, welche Monatsrate rechnerisch möglich wäre. Entscheidend ist, welcher Finanzierungsrahmen tatsächlich zu deiner persönlichen Situation passt und sich anschließend auch sinnvoll finanzieren lässt.

Bei der Budgetplanung solltest du allerdings nicht nur auf den Kaufpreis schauen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls eine Maklerprovision können einen erheblichen zusätzlichen Kapitalbedarf verursachen. Welche Kosten dabei entstehen, zeige ich dir im Beitrag Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Budget für den Immobilienkauf persönlich prüfen lassen

Du möchtest wissen, welcher Kaufpreis und welche monatliche Rate zu deiner persönlichen Situation passen? Dann können wir deinen Finanzierungsrahmen gemeinsam prüfen – idealerweise bevor du dich für eine konkrete Immobilie entscheidest.

Dabei geht es nicht darum, den theoretisch höchsten Kreditbetrag auszureizen. Wir schauen auf dein Einkommen, dein Eigenkapital, deine laufenden Verpflichtungen und darauf, welche monatliche Belastung für dich langfristig sinnvoll ist.

So weißt du bei der Immobiliensuche, in welchem Preisrahmen du dich bewegen kannst. Und wenn du eine passende Immobilie gefunden hast, lässt sich die Finanzierung auf dieser Grundlage gezielt weiterplanen.

Für eine erste eigene Orientierung kannst du meinen Baufinanzierungsrechner nutzen. Wenn du deinen persönlichen Finanzierungsrahmen mit mir besprechen möchtest, nimm einfach Kontakt mit mir auf.

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