Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Damit musst du rechnen

Beim Immobilienkauf schauen viele zuerst auf den Kaufpreis. Für die Finanzierung ist aber entscheidend, was die Immobilie am Ende tatsächlich kostet.

Denn zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten hinzu. Dazu gehören insbesondere die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für Notar und Grundbuch. Wird die Immobilie über einen Makler gekauft, kann zusätzlich eine Maklerprovision anfallen.

Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 400.000 Euro können dadurch schnell mehrere Zehntausend Euro zusätzlich entstehen.

Das ist für die Finanzierung wichtig. Denn es macht einen erheblichen Unterschied, ob dein vorhandenes Eigenkapital vollständig für die Nebenkosten benötigt wird oder zusätzlich einen Teil des Kaufpreises abdecken kann.

Deshalb gehören die Kaufnebenkosten für mich an den Anfang jeder vernünftigen Budgetplanung – und nicht erst auf die Rechnung, wenn die passende Immobilie bereits gefunden wurde.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Die wichtigsten Kaufnebenkosten sind:

die Grunderwerbsteuer,

die Kosten für Notar und Grundbuch

und – sofern vereinbart – die Maklerprovision.

Wie hoch diese Kosten insgesamt ausfallen, hängt unter anderem vom Bundesland, dem Kaufpreis und davon ab, ob eine Maklerprovision anfällt.

Hinzu können weitere Ausgaben kommen, die zwar nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten gehören, für dein tatsächliches Budget aber trotzdem wichtig sind. Dazu zählen beispielsweise ein Gutachten, notwendige Renovierungen, ein Umzug oder neue Möbel.

Ich würde deshalb nie nur fragen: „Wie viel Eigenkapital ist vorhanden?“

Die wichtigere Frage lautet: Wie viel davon soll tatsächlich in den Immobilienkauf fließen – und wie viel Reserve soll danach noch vorhanden sein?

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb einer Immobilie fällig. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Bundesland ab.

In Berlin beträgt der Steuersatz derzeit 6 Prozent, in Brandenburg 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wären das beispielsweise 24.000 Euro Grunderwerbsteuer in Berlin beziehungsweise 26.000 Euro in Brandenburg.

Schon dieser Unterschied zeigt, warum eine pauschale Prozentangabe für die gesamten Kaufnebenkosten nur zur ersten Orientierung taugt.

Bei einer konkreten Immobilie sollte mit den tatsächlichen Kosten gerechnet werden.

Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten?

Ein Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden. Zusätzlich entstehen Kosten für die erforderlichen Eintragungen im Grundbuch.

Als erste Orientierung kann man für Notar und Grundbuch häufig mit rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die tatsächlichen Kosten können je nach Kaufvertrag, Finanzierung und erforderlichen Eintragungen davon abweichen.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wären für eine erste Budgetplanung also ungefähr 6.000 bis 8.000 Euro anzusetzen.

Für die Finanzierung reicht diese Größenordnung zunächst aus. Sobald eine konkrete Immobilie gekauft werden soll, sollte natürlich mit den tatsächlichen Kosten gerechnet werden.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Ob eine Maklerprovision anfällt und wie hoch dein Anteil daran ist, hängt vom konkreten Immobiliengeschäft und der getroffenen Vereinbarung ab.

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten gesetzliche Regeln für die Verteilung der Maklerkosten. Deshalb sollte man nicht automatisch mit einem bestimmten Prozentsatz rechnen, sondern sich die Provisionsvereinbarung der jeweiligen Immobilie ansehen.

Gerade bei der Budgetplanung macht das einen erheblichen Unterschied.

Bei 400.000 Euro Kaufpreis entsprechen beispielsweise 3,57 Prozent Käuferprovision 14.280 Euro. Fällt keine Käuferprovision an, steht dieser Betrag möglicherweise für Eigenkapital, Reserve oder andere Kosten zur Verfügung.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für die Kaufnebenkosten?

Häufig hört man den Satz: „Die Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.“

Als Grundregel ist das für eine solide Planung durchaus sinnvoll. Als allgemeingültige Voraussetzung stimmt es jedoch nicht.

Auch Finanzierungen mit wenig Eigenkapital oder Finanzierungen, bei denen ein Teil der Kaufnebenkosten mitfinanziert wird, können möglich sein. Ob eine Bank das mitträgt und zu welchen Konditionen, hängt unter anderem vom Einkommen, der Bonität, dem Kaufpreis, dem Wert der Immobilie und der gesamten Finanzierung ab.

Für mich ist deshalb nicht entscheidend, eine bestimmte Eigenkapitalquote vorzugeben.

Ich schaue lieber auf die gesamte Finanzierung: Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf? Welche monatliche Belastung ist langfristig tragbar? Wie beurteilt die Bank die Immobilie? Und bleibt nach dem Kauf noch eine vernünftige finanzielle Reserve?

Denn auch das andere Extrem halte ich nicht für sinnvoll: das gesamte vorhandene Kapital in den Kauf zu stecken und anschließend praktisch keine Rücklage mehr zu haben.

Beispiel: Kaufnebenkosten bei 400.000 Euro Kaufpreis

Nehmen wir eine Immobilie in Berlin mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro.

Bei 6 Prozent Grunderwerbsteuer fallen zunächst 24.000 Euro an.

Für Notar und Grundbuch rechnen wir zur Orientierung mit 2 Prozent, also weiteren 8.000 Euro.

Nehmen wir außerdem an, dass für den Käufer eine Maklerprovision von 3,57 Prozent vereinbart wurde. Das wären weitere 14.280 Euro.

Damit ergeben sich in unserem Beispiel Kaufnebenkosten von insgesamt 46.280 Euro.

Kaufpreis: 400.000 Euro

Grunderwerbsteuer: 24.000 Euro

Notar und Grundbuch: ca. 8.000 Euro

Maklerprovision: 14.280 Euro

Kaufnebenkosten insgesamt: 46.280 Euro

Gesamtaufwand: ca. 446.280 Euro

Genau deshalb sollte man bei der Immobiliensuche nicht nur den Kaufpreis betrachten. Zwei Immobilien mit demselben Preis können einen unterschiedlichen Kapitalbedarf verursachen.

Kaufnebenkosten frühzeitig berechnen

Ich würde die Kaufnebenkosten immer berechnen, bevor die eigentliche Immobiliensuche ernsthaft beginnt.

Denn erst dann lässt sich vernünftig beantworten, welcher Kaufpreis tatsächlich zum vorhandenen Eigenkapital und zur gewünschten monatlichen Belastung passt.

Wenn du zunächst wissen möchtest, welcher Kaufpreis grundsätzlich zu deinem Einkommen und deinem Eigenkapital passt, findest du dazu eine ausführliche Orientierung in meinem Beitrag Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Dabei geht es nicht darum, das maximal mögliche Darlehen auszureizen. Entscheidend ist ein Finanzierungsrahmen, der auch nach dem Kauf noch genügend Spielraum lässt.

Wenn du bereits eine Immobilie gefunden hast, können wir die tatsächlichen Kaufnebenkosten direkt in die Finanzierung einbeziehen.

Wenn du noch suchst, können wir vorher berechnen, in welchem Preisrahmen du dich sinnvoll bewegen kannst.

Für eine erste Orientierung kannst du meinen Baufinanzierungsrechner nutzen. Wenn du deinen persönlichen Finanzierungsrahmen genauer prüfen möchtest, nimm einfach Kontakt mit mir auf.

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