Wie lange sollte ich die Zinsen bei einer Baufinanzierung festschreiben?
10, 15 oder 20 Jahre – welche Zinsbindung ist bei einer Baufinanzierung sinnvoll?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine längere Zinsbindung bietet mehr Planungssicherheit, kostet häufig aber einen Zinsaufschlag. Eine kürzere Zinsbindung kann zunächst günstiger sein, dafür trägt der Darlehensnehmer früher das Risiko einer Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Konditionen.
Entscheidend ist deshalb nicht allein der aktuelle Zinssatz. Ebenso wichtig sind die Höhe des Darlehens, die anfängliche Tilgung, die voraussichtliche Restschuld und die persönliche finanzielle Situation.
Was bedeutet Zinsbindung überhaupt?
Bei einem klassischen Annuitätendarlehen wird der Sollzins für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart. Während dieser Sollzinsbindung verändert sich der vereinbarte Zinssatz grundsätzlich nicht.
Wer beispielsweise ein Darlehen mit 15 Jahren Sollzinsbindung abschließt, kennt für diesen Zeitraum die vereinbarten Zinsen und damit bei unveränderten Vertragsbedingungen auch die monatliche Rate.
Nach Ablauf der Zinsbindung besteht allerdings häufig noch eine Restschuld. Für diese wird eine Anschlussfinanzierung benötigt, sofern das Darlehen bis dahin nicht vollständig zurückgezahlt wurde.
Genau hier liegt einer der wichtigsten Punkte bei der Wahl der Zinsbindung.
10 Jahre Zinsbindung – mehr Flexibilität, aber früheres Zinsrisiko
Eine zehnjährige Zinsbindung kann interessant sein, wenn die Finanzierung bereits eine hohe Tilgung vorsieht und die Restschuld nach zehn Jahren entsprechend niedrig ausfällt.
Auch wer in absehbarer Zeit größere Geldzuflüsse erwartet oder seine Finanzierung bewusst flexibel gestalten möchte, kann eine kürzere Bindung in Betracht ziehen.
Allerdings sollte man sich das damit verbundene Risiko ansehen: Nach zehn Jahren muss eine möglicherweise noch erhebliche Restschuld zu den dann geltenden Zinsen weiterfinanziert werden.
Sind die Bauzinsen zu diesem Zeitpunkt höher, kann sich die monatliche Belastung deutlich verändern.
15 Jahre Zinsbindung – ein häufig gewählter Mittelweg
Eine Zinsbindung von 15 Jahren verbindet eine längere Kalkulationssicherheit mit einer noch überschaubaren Bindungsdauer.
Durch die zusätzlichen fünf Jahre Tilgung ist die Restschuld zum Ende der Zinsbindung normalerweise niedriger als bei einer vergleichbaren Finanzierung mit nur zehn Jahren Zinsbindung.
Dadurch reduziert sich auch der Betrag, für den später neue Konditionen vereinbart werden müssen.
Ob der dafür verlangte Zinsaufschlag sinnvoll ist, sollte allerdings konkret gerechnet werden. Entscheidend ist nicht nur der Unterschied beim Sollzins, sondern die gesamte Finanzierung über den betrachteten Zeitraum.
20 Jahre Zinsbindung – langfristige Planungssicherheit
Eine zwanzigjährige Zinsbindung kann sinnvoll sein, wenn eine möglichst hohe Planungssicherheit gewünscht wird.
Das gilt beispielsweise für Finanzierungen mit einem hohen Darlehensbetrag oder einer anfänglich eher moderaten Tilgung. In solchen Fällen kann nach zehn Jahren noch eine beträchtliche Restschuld bestehen.
Eine längere Zinsbindung reduziert das Risiko, bereits nach wenigen Jahren von einem deutlich höheren Zinsniveau bei der Anschlussfinanzierung betroffen zu sein.
Diese Sicherheit ist allerdings nicht automatisch kostenlos. Banken kalkulieren für längere Zinsbindungen häufig andere Konditionen. Deshalb sollte geprüft werden, ob der zusätzliche Zinsaufwand in einem vernünftigen Verhältnis zur gewonnenen Sicherheit steht.
Die Restschuld ist wichtiger als die reine Laufzeit
Bei der Entscheidung zwischen 10, 15 oder 20 Jahren wird häufig hauptsächlich auf den angebotenen Zinssatz geschaut.
Mindestens ebenso wichtig ist jedoch die Frage:
Wie hoch ist meine Restschuld am Ende der Zinsbindung?
Ein Beispiel:
Bei einem Darlehen von 500.000 Euro macht es einen erheblichen Unterschied, ob nach Ablauf der Zinsbindung noch 350.000 Euro oder nur 200.000 Euro finanziert werden müssen.
Je höher die verbleibende Restschuld ist, desto stärker wirken sich spätere Zinsänderungen auf die Anschlussfinanzierung aus.
Deshalb sollte eine Baufinanzierung nicht nur anhand der heutigen Monatsrate beurteilt werden. Eine gute Finanzierungsplanung betrachtet auch die Situation in zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren.
Längere Zinsbindung bedeutet nicht zwangsläufig, dass man so lange gebunden bleibt
Ein wichtiger Punkt wird bei langen Zinsbindungen häufig übersehen.
Bei Darlehen mit einer Sollzinsbindung von mehr als zehn Jahren kann dem Darlehensnehmer unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Kündigungsrecht nach § 489 BGB zustehen. Dabei sind insbesondere der Zeitpunkt des vollständigen Darlehensempfangs und die gesetzliche Kündigungsfrist zu beachten.
Eine lange Zinsbindung kann deshalb mehr Flexibilität bieten, als zunächst vermutet wird.
Die konkreten Vertragsbedingungen sollten dennoch immer geprüft werden.
Welche Zinsbindung passt zu meiner Finanzierung?
Die passende Zinsbindung hängt unter anderem davon ab,
– wie hoch der Finanzierungsbedarf ist,– wie viel Eigenkapital eingesetzt wird,
– welche anfängliche Tilgung gewählt wird,
– welche monatliche Rate dauerhaft tragbar ist,
– wie hoch die Restschuld zu verschiedenen Zeitpunkten ausfällt und
– wie wichtig langfristige Planungssicherheit ist.
Deshalb vergleiche ich bei einer Finanzierungsberatung nicht nur die aktuellen Zinssätze verschiedener Banken.
Ich rechne unterschiedliche Varianten durch und betrachte dabei auch die zukünftige Restschuld und das mögliche Anschlussfinanzierungsrisiko. So lässt sich wesentlich besser beurteilen, ob beispielsweise 10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung zur persönlichen Situation passen.
Fazit
Die niedrigste anfängliche Verzinsung ist nicht automatisch die beste Baufinanzierung.
Eine kürzere Zinsbindung kann sinnvoll sein, wenn eine hohe Tilgung möglich ist und die Restschuld schnell sinkt.
Wer dagegen langfristige Planungssicherheit bevorzugt oder mit einer größeren Restschuld rechnen muss, kann von einer längeren Zinsbindung profitieren.
Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Zinssatz, Tilgung, Monatsrate und Restschuld.
Wer diese Varianten vor Abschluss der Finanzierung miteinander vergleicht, kann wesentlich fundierter entscheiden, welche Zinsbindung zur eigenen finanziellen Situation passt.
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