Welche Unterlagen brauche ich für eine Baufinanzierung? Die komplette Checkliste

Frank Wenzel

28. Aug.

4 Min. Lesezeit

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen und dafür eine Baufinanzierung beantragen möchte, kommt um eine Reihe von Unterlagen nicht herum. Die Bank möchte schließlich nicht nur wissen, ob die monatliche Rate dauerhaft tragbar ist. Sie muss auch die Immobilie prüfen, die als Sicherheit für das Darlehen dient.

Doch keine Sorge: Für ein erstes Beratungsgespräch müssen noch nicht sämtliche Unterlagen vollständig vorliegen.

Für eine erste Einschätzung der Finanzierung reichen zunächst die wichtigsten Angaben zu Einkommen, Eigenkapital, bestehenden Verpflichtungen und – sofern bereits vorhanden – zur Wunschimmobilie.

Erst wenn die Finanzierung konkret bei einer Bank beantragt werden soll, werden die vollständigen Unterlagen benötigt.

Welche Dokumente genau erforderlich sind, hängt von der jeweiligen Bank, Ihrer persönlichen Situation und der Immobilie ab.

Warum benötigt die Bank so viele Unterlagen?

Bei einer Immobilienfinanzierung prüft die Bank im Wesentlichen zwei Dinge:

Ihre Bonität:

Können Sie sich das gewünschte Darlehen und die monatliche Rate langfristig leisten?

Die Immobilie:

Welchen Wert hat das Objekt, das der Bank als Sicherheit für das Darlehen dient?

Deshalb benötigt die Bank sowohl persönliche und finanzielle Nachweise als auch Unterlagen zur Immobilie.

Vollständige und aktuelle Unterlagen können dabei helfen, Rückfragen zu vermeiden und die Kreditprüfung zu beschleunigen.

1. Persönliche Unterlagen

Zu den persönlichen Unterlagen gehören typischerweise:

• Personalausweis oder Reisepass

• ausgefüllte Selbstauskunft

• gegebenenfalls Nachweise über Unterhaltsverpflichtungen

• Angaben zu bestehenden Darlehen, Leasingverträgen oder anderen finanziellen Verpflichtungen

• je nach persönlicher Situation weitere Nachweise

Welche Dokumente tatsächlich benötigt werden, entscheidet letztlich die jeweilige Bank.

2. Einkommensnachweise für Angestellte

Bei Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern werden häufig folgende Unterlagen benötigt:

• Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate

• Nachweis des Vorjahreseinkommens bzw. Jahreslohnsteuerbescheinigung

• gegebenenfalls Einkommensteuerbescheid

• teilweise Kontoauszüge mit den entsprechenden Gehaltseingängen

• gegebenenfalls Arbeitsvertrag

Die Bank möchte damit beurteilen, wie hoch und wie nachhaltig das Einkommen ist.

3. Welche Unterlagen brauchen Selbstständige?

Bei Selbstständigen und Freiberuflern ist die Prüfung meistens umfangreicher.

Die Bank betrachtet nicht nur das aktuelle Einkommen, sondern auch die wirtschaftliche Entwicklung der vergangenen Jahre.

Je nach Bank und Unternehmensform können unter anderem erforderlich sein:

• Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre

• Jahresabschlüsse bzw. Einnahmenüberschussrechnungen

• aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)

• gegebenenfalls Summen- und Saldenlisten

• weitere betriebliche Unterlagen

Welche Nachweise verlangt werden, hängt unter anderem von Tätigkeit, Rechtsform, Finanzierungsvorhaben und Darlehensgeber ab.

Mein Tipp:

Wer selbstständig ist und einen Immobilienkauf plant, sollte seinen Steuerberater frühzeitig einbeziehen. Fehlende betriebliche Unterlagen können die Kreditprüfung unnötig verzögern.

4. Eigenkapital nachweisen

Eigenkapital spielt bei der Gestaltung einer Baufinanzierung eine wichtige Rolle.

Die Bank möchte deshalb nicht nur wissen, wie viel Eigenkapital eingesetzt werden soll, sondern auch nachvollziehen können, dass dieses tatsächlich vorhanden und verfügbar ist.

Als Nachweis kommen beispielsweise infrage:

• Konto- und Tagesgeldauszüge

• Sparguthaben

• Depotnachweise

• Bausparguthaben

• Rückkaufswerte bestimmter Versicherungen

• Schenkungsnachweise

Dabei sollte nicht automatisch das gesamte vorhandene Vermögen in die Finanzierung fließen.

Eine ausreichende finanzielle Reserve nach dem Immobilienkauf halte ich für ebenso wichtig.

Mehr dazu erfahren Sie in meinem Ratgeber:

„Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?“

5. Welche Unterlagen benötigt die Bank zur Immobilie?

Sobald eine konkrete Immobilie gefunden wurde, kommen die Objektunterlagen hinzu.

Bei einer Bestandsimmobilie sind häufig erforderlich:

• Exposé

• aktueller Grundbuchauszug

• Flurkarte bzw. Lageplan

• Grundrisse

• Wohnflächenberechnung

• Fotos der Immobilie

• Energieausweis

• Kaufvertragsentwurf

• gegebenenfalls Nachweise über Modernisierungen oder Sanierungen

Diese Unterlagen benötigt die Bank unter anderem für ihre eigene Bewertung der Immobilie.

6. Zusätzliche Unterlagen beim Kauf einer Eigentumswohnung

Bei einer Eigentumswohnung interessiert sich die Bank nicht ausschließlich für die Wohnung selbst.

Auch die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Wohnungseigentümergemeinschaft können relevant sein.

Zusätzlich können deshalb beispielsweise benötigt werden:

• Teilungserklärung

• Aufteilungsplan

• Wirtschaftsplan

• Hausgeldabrechnung

• gegebenenfalls Protokolle der Eigentümerversammlungen

• Informationen zur Instandhaltungsrücklage

Welche dieser Unterlagen die konkrete Bank verlangt, hängt wiederum vom Finanzierungspartner und vom Objekt ab.

Wer besorgt eigentlich die Objektunterlagen?

Diese Frage kommt in meiner Beratung regelmäßig auf.

Viele persönliche Unterlagen müssen Sie natürlich selbst bereitstellen. Bei den Objektunterlagen sieht das anders aus.

Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis oder Teilungserklärung erhalten Kaufinteressenten häufig vom Verkäufer, Immobilienmakler, Bauträger oder von der Hausverwaltung.

Deshalb lohnt es sich, frühzeitig nach einer vollständigen Objektakte zu fragen.

Muss ich zum ersten Beratungsgespräch schon alle Unterlagen haben?

Nein.

Für ein erstes Finanzierungsgespräch müssen Sie normalerweise noch keine vollständige Kreditakte vorbereitet haben.

Entscheidend sind zunächst verlässliche Angaben über:

• Einkommen

• vorhandenes Eigenkapital

• bestehende Kreditverpflichtungen

• gewünschte monatliche Rate

• Kaufpreis bzw. geplantes Budget

• und – sofern bereits vorhanden – die Eckdaten der Immobilie

Das ist mir wichtig:

Sie müssen nicht erst einen Ordner voller Unterlagen zusammentragen, bevor wir miteinander sprechen können.

Im ersten Schritt können wir klären, welcher Kaufpreis und welche Finanzierung zu Ihrer finanziellen Situation passen.

Wenn anschließend eine konkrete Finanzierung bei einer Bank eingereicht werden soll, erhalten Sie eine auf Ihren Fall abgestimmte Unterlagenliste.

Vollständige Unterlagen können beim Immobilienkauf entscheidend sein

Gerade bei begehrten Immobilien spielt Zeit eine Rolle.

Wenn Verkäufer mehrere Interessenten haben, kann eine gut vorbereitete Finanzierung einen Vorteil darstellen.

Fehlen dagegen wichtige Einkommens- oder Objektunterlagen, entstehen Rückfragen und die Kreditentscheidung kann sich verzögern.

Deshalb empfehle ich meinen Kunden, die persönlichen Finanzierungsunterlagen frühzeitig vorzubereiten – möglichst schon bevor die passende Immobilie gefunden wurde.

So kann es nach der Objektentscheidung schneller gehen.

Fazit: Gute Vorbereitung erleichtert die Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung besteht nicht nur aus Zinssatz, Tilgung und monatlicher Rate.

Bevor eine Bank eine verbindliche Kreditentscheidung treffen kann, muss sie sowohl Ihre finanzielle Situation als auch die Immobilie prüfen.

Welche Unterlagen dafür konkret erforderlich sind, unterscheidet sich von Bank zu Bank.

Genau hier kann eine persönliche Finanzierungsberatung helfen:

Statt auf Verdacht zahlreiche Dokumente zusammenzustellen, klären wir zunächst, welche Finanzierungspartner für Ihr Vorhaben infrage kommen und welche Unterlagen diese tatsächlich benötigen.