Wie hoch darf die monatliche Rate bei einer Baufinanzierung sein?
1.200 Euro, 1.800 Euro oder vielleicht 2.500 Euro im Monat?
Wer eine Immobilie finanzieren möchte, will meist ziemlich schnell wissen, welche monatliche Kreditrate zum eigenen Einkommen passt.
Häufig liest man dazu Faustregeln wie: Die Rate sollte nicht mehr als 30 oder 35 Prozent des Nettoeinkommens betragen.
Als erste Orientierung kann das hilfreich sein. Für eine solide Baufinanzierung reicht eine solche Prozentregel aber nicht aus.
Entscheidend ist nicht, welcher Prozentsatz auf dem Papier gut aussieht. Entscheidend ist, welche monatliche Belastung du langfristig tragen kannst, ohne dass dein finanzieller Spielraum zu knapp wird.
Wie berechnet sich die monatliche Rate einer Baufinanzierung?
Bei einem klassischen Annuitätendarlehen besteht die monatliche Rate im Wesentlichen aus zwei Bestandteilen:
Zinsen
Tilgung
Der Zinsanteil sind die Kosten für das geliehene Geld. Mit der Tilgung zahlst du das Darlehen tatsächlich zurück.
Ein vereinfachtes Beispiel:
Bei einem Darlehen von 300.000 Euro, einem Sollzins von 3,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ergibt sich zunächst eine jährliche Belastung von etwa 5,5 Prozent der Darlehenssumme.
Das entspricht rund 16.500 Euro pro Jahr beziehungsweise etwa 1.375 Euro pro Monat.
Das Beispiel zeigt gleichzeitig, warum nicht nur der Kaufpreis einer Immobilie entscheidend ist. Eigenkapital, Darlehenshöhe, Zinssatz und Tilgung bestimmen gemeinsam die monatliche Belastung.
Wie viel Prozent des Einkommens darf die Kreditrate betragen?
Eine häufig verwendete Orientierung liegt bei etwa 30 bis 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens.
Ich halte wenig davon, diese Grenze pauschal auf jeden Haushalt anzuwenden.
Ein Paar mit 6.000 Euro Nettoeinkommen und geringen laufenden Verpflichtungen hat einen anderen finanziellen Spielraum als eine Familie mit demselben Einkommen, zwei Kindern, hohen Mobilitätskosten und weiteren Krediten.
Deshalb sollte die Rate nicht allein aus dem Einkommen abgeleitet werden.
Wichtiger ist die Frage: Was bleibt nach allen regelmäßigen Ausgaben tatsächlich übrig?
Was berücksichtigt die Bank bei der Haushaltsrechnung?
Banken stellen bei einer Baufinanzierung Einnahmen und regelmäßige Ausgaben gegenüber.
Berücksichtigt werden beispielsweise:
Nettoeinkommen
weitere regelmäßige Einkünfte
Lebenshaltungskosten
bestehende Kreditraten
Unterhaltsverpflichtungen
Kosten für Fahrzeuge und Versicherungen
weitere dauerhafte Verpflichtungen
Zusätzlich entstehen mit einer eigenen Immobilie Kosten, die bei einer bisherigen Mietwohnung möglicherweise anders verteilt waren.
Dazu gehören beispielsweise Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung und je nach Immobilie Hausgeld oder weitere Bewirtschaftungskosten.
Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ist ein wichtiger Anhaltspunkt dafür, welche Kreditrate tragbar sein kann.
Beispiel: Welche Rate passt zu 3.000, 4.000 oder 5.000 Euro Einkommen?
Eine einfache Prozentrechnung verdeutlicht zunächst die Größenordnung.
Bei 3.000 Euro Haushaltsnettoeinkommen entsprechen 30 Prozent einer Rate von 900 Euro.
Bei 4.000 Euro wären es 1.200 Euro.
Bei 5.000 Euro wären es 1.500 Euro.
Diese Zahlen sind jedoch keine Finanzierungsempfehlung.
Ein Haushalt mit 4.000 Euro Einkommen kann möglicherweise problemlos 1.400 Euro tragen. Bei einem anderen Haushalt können bereits 1.100 Euro zu viel sein.
Deshalb beginnt eine vernünftige Budgetplanung nicht mit einer Prozentzahl, sondern mit einer realistischen Haushaltsrechnung.
Wie viel finanziellen Puffer sollte ich einplanen?
Eine Baufinanzierung läuft häufig über Jahrzehnte. In dieser Zeit bleibt das Leben nicht unverändert.
Autos müssen ersetzt werden, Haushaltsgeräte gehen kaputt, Kinder verändern die Ausgabenstruktur oder Einkommen entwickeln sich anders als geplant.
Deshalb sollte nicht der komplette monatliche Überschuss für die Kreditrate verplant werden.
Eine Finanzierung, die nur funktioniert, solange jeden Monat alles exakt nach Plan läuft, ist unnötig anfällig.
Wie groß der richtige Puffer sein sollte, hängt wiederum von der persönlichen Situation ab. Entscheidend ist, dass nach Kreditrate und laufenden Kosten noch ausreichend finanzieller Spielraum vorhanden ist.
Was passiert, wenn ich eine höhere Rate wähle?
Eine höhere Rate bedeutet bei ansonsten gleichen Bedingungen normalerweise eine höhere Tilgung.
Dadurch sinkt die Restschuld schneller und über die gesamte Finanzierung können Zinskosten gespart werden.
Die höchste gerade noch bezahlbare Rate ist trotzdem nicht automatisch die beste Rate.
Wer seine Finanzierung zu knapp kalkuliert, verliert Flexibilität. Deshalb kann eine etwas niedrigere Anfangstilgung in Verbindung mit Sondertilgungsmöglichkeiten oder einem Tilgungssatzwechsel in bestimmten Situationen sinnvoller sein.
Die konkrete Gestaltung hängt von den angebotenen Darlehenskonditionen und der persönlichen Finanzplanung ab.
Welchen Einfluss hat Eigenkapital auf die monatliche Rate?
Eigenkapital kann den benötigten Darlehensbetrag reduzieren.
Wer beispielsweise eine Immobilie für 400.000 Euro kauft und mehr eigenes Kapital einsetzt, muss entsprechend weniger finanzieren. Dadurch kann die monatliche Rate sinken.
Zusätzlich kann ein niedrigerer Beleihungsauslauf bei Banken zu günstigeren Zinskonditionen führen.
Es ist allerdings nicht immer sinnvoll, sämtliche verfügbaren Rücklagen einzusetzen.
Mehr dazu findest du in meinem Ratgeber „Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?“.
Kaufnebenkosten bei der Budgetplanung nicht vergessen
Neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen beim Immobilienerwerb weitere Kosten, insbesondere für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.
Diese Beträge können einen erheblichen Teil des vorhandenen Eigenkapitals beanspruchen.
Eine ausführliche Übersicht findest du in meinem Ratgeber „Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf“.
Welche Monatsrate ist für mich sinnvoll?
Eine gute Baufinanzierung orientiert sich nicht an der maximal möglichen Kreditrate.
Sie sollte so gestaltet sein, dass die Immobilie heute finanzierbar ist und die monatliche Belastung auch langfristig zum Leben passt.
Deshalb betrachte ich bei einer Finanzierungsberatung nicht nur Einkommen und Kaufpreis. Wir kalkulieren gemeinsam, welche monatliche Belastung realistisch ist, wie viel Eigenkapital sinnvoll eingesetzt werden kann und welche Finanzierungsstruktur dazu passt.
So entsteht aus einem möglichen Darlehen eine langfristig tragfähige Finanzierung.
Häufige Fragen zur monatlichen Kreditrate
Wie hoch sollte die Kreditrate im Verhältnis zum Einkommen sein?
30 bis 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens werden häufig als Orientierung genannt. Eine starre Grenze ist daraus jedoch nicht abzuleiten. Entscheidend sind die individuellen Einnahmen, Ausgaben und finanziellen Verpflichtungen.
Kann die Bank eine höhere Rate akzeptieren?
Ja. Banken beurteilen die Tragfähigkeit einer Finanzierung anhand ihrer jeweiligen Haushaltsrechnung und Kreditvergabekriterien. Bei entsprechendem Einkommen und ausreichendem Haushaltsüberschuss kann auch eine höhere Rate möglich sein.
Sollte ich lieber eine hohe Rate oder mehr finanziellen Puffer wählen?
Beides muss gegeneinander abgewogen werden. Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller. Gleichzeitig sollte ausreichend Liquidität für unerwartete Ausgaben und Veränderungen der persönlichen Situation verbleiben.
Kann ich meine Rate später verändern?
Das hängt vom Darlehensvertrag ab. Manche Finanzierungen ermöglichen Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungen. Solche Möglichkeiten sollten bereits beim Vergleich der Finanzierungsangebote berücksichtigt werden.
Wie finde ich heraus, welchen Kaufpreis ich mir leisten kann?
Dafür müssen Einkommen, monatliche Belastungsgrenze, Eigenkapital, Kaufnebenkosten und Finanzierungskonditionen gemeinsam betrachtet werden. Eine ausführliche Erklärung findest du in meinem Ratgeber „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“.
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