Baufinanzierung für Selbstständige – welche Banken finanzieren?
Sie sind selbstständig, Freiberufler oder Unternehmer und möchten ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen? Dann stellen Sie möglicherweise fest, dass Banken bei Ihrer Baufinanzierung andere Anforderungen stellen als bei Angestellten.
Dabei ist eine Immobilienfinanzierung für Selbstständige keineswegs ausgeschlossen. Entscheidend sind die wirtschaftliche Stabilität, die nachvollziehbare Entwicklung Ihrer Einkünfte, Ihre Bonität und die Auswahl eines geeigneten Finanzierungspartners.
Denn nicht jede Bank bewertet selbstständige Einkünfte nach denselben Kriterien.
1. Warum ist eine Baufinanzierung für Selbstständige oft schwieriger?
Bei Angestellten lässt sich das regelmäßige Einkommen meist anhand der Gehaltsabrechnungen nachweisen.
Bei Selbstständigen ist die Situation komplexer.
Einkünfte können von Monat zu Monat oder von Jahr zu Jahr schwanken. Deshalb möchten Banken nachvollziehen, ob die selbstständige Tätigkeit wirtschaftlich stabil ist und das Einkommen langfristig ausreicht, um die Immobilienfinanzierung zu tragen.
Dabei prüfen sie insbesondere:
Dauer der selbstständigen Tätigkeit
Entwicklung der Gewinne in den vergangenen Jahren
Aktuelle wirtschaftliche Situation des Unternehmens
Bestehende Darlehen und sonstige Verpflichtungen
Private Lebenshaltungskosten
Vorhandenes Eigenkapital
Bonität und SCHUFA
Wert und Beleihbarkeit der Immobilie
Wichtig: Ein hoher Umsatz bedeutet nicht automatisch ein hohes Einkommen. Für die Finanzierung ist vor allem entscheidend, welches nachhaltig verfügbare Einkommen die Bank anerkennt.
2. Welche Banken finanzieren Selbstständige?
Grundsätzlich kommen verschiedene Bankengruppen infrage:
Regionale Sparkassen und Genossenschaftsbanken
Sie können insbesondere dann interessant sein, wenn sie den regionalen Immobilienmarkt kennen und über Erfahrung mit selbstständigen Kreditnehmern verfügen.
Überregionale Banken
Einige Institute finanzieren auch Selbstständige und Freiberufler, sofern deren Einkommenssituation zu den jeweiligen Kreditvergabekriterien passt.
Spezialisierte Finanzierungspartner
Je nach Berufsgruppe, Unternehmensform und Finanzierungsvorhaben können weitere Kreditinstitute infrage kommen.
Allerdings bedeutet die grundsätzliche Bereitschaft einer Bank zur Finanzierung von Selbstständigen nicht, dass sie jeden Antrag akzeptiert.
Einige Banken unterscheiden beispielsweise zwischen Freiberuflern, Einzelunternehmern und geschäftsführenden Gesellschaftern einer GmbH.
Andere stellen besondere Anforderungen an die Dauer der Selbstständigkeit oder die nachgewiesenen Gewinne.
Deshalb ist eine gezielte Bankauswahl wichtiger als die Anzahl der angefragten Banken.
3. Wie berechnen Banken das Einkommen von Selbstständigen?
Die Einkommensprüfung ist einer der wichtigsten Punkte.
Bei Angestellten orientieren sich Banken häufig am regelmäßigen Nettoeinkommen.
Bei Selbstständigen betrachten sie dagegen die wirtschaftlichen Ergebnisse über einen längeren Zeitraum.
Einzelunternehmer und Freiberufler
Hier werden häufig die steuerlichen Gewinne der vergangenen zwei oder drei Geschäftsjahre herangezogen.
Je nach Bank können unterschiedliche Berechnungsmethoden gelten.
Einige Banken bilden Durchschnittswerte, andere berücksichtigen das schwächste Jahr stärker oder gewichten die jüngere Geschäftsentwicklung.
Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH
Bei Geschäftsführern mit einer Beteiligung an der eigenen Gesellschaft prüfen Banken unter anderem:
Geschäftsführergehalt
Höhe der Beteiligung
Jahresabschlüsse der Gesellschaft
Wirtschaftliche Stabilität des Unternehmens
Gegebenenfalls Gewinnausschüttungen
Ein vertraglich vereinbartes Geschäftsführergehalt wird nicht von jeder Bank automatisch genauso behandelt wie das Gehalt eines unabhängigen Angestellten.
Beispiel einer Einkommensprüfung
Ein selbstständiger Unternehmer erzielt folgende steuerliche Jahresgewinne:
Geschäftsjahr | Gewinn |
2023 | 75.000 € |
2024 | 90.000 € |
2025 | 105.000 € |
Durchschnitt | 90.000 € |
Der durchschnittliche Jahresgewinn beträgt 90.000 Euro beziehungsweise 7.500 Euro monatlich vor persönlichen Steuern und weiteren gegebenenfalls zu berücksichtigenden Abzügen.
Aber: Diese 7.500 Euro sind nicht automatisch das von der Bank anerkannte monatliche Nettoeinkommen.
Die Bank ermittelt nach ihren eigenen Vorgaben, welcher Betrag für die Haushaltsrechnung zur Verfügung steht.
4. Welche Unterlagen benötigen Selbstständige für eine Baufinanzierung?
Bei einer Baufinanzierung für Selbstständige ist eine vollständige und nachvollziehbare Dokumentation besonders wichtig.
Typischerweise werden folgende Unterlagen benötigt:
Persönliche Unterlagen
Personalausweis oder Reisepass
Ausgefüllte Selbstauskunft
Eigenkapitalnachweise
Nachweise über bestehende Darlehen und finanzielle Verpflichtungen
Gegebenenfalls Nachweise über weitere Einkünfte
Wirtschaftliche Unterlagen
Einkommensteuerbescheide der vergangenen zwei bis drei Jahre
Einkommensteuererklärungen, soweit angefordert
Einnahmenüberschussrechnungen (EÜR) oder Jahresabschlüsse
Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
Summen- und Saldenliste (SuSa), soweit vorhanden und angefordert
Gegebenenfalls Nachweise über die Dauer der Selbstständigkeit
Bei GmbH-Geschäftsführern können zusätzlich Gesellschaftsvertrag, Handelsregisterauszug, Gehaltsnachweise und Jahresabschlüsse der Gesellschaft erforderlich sein.
Unterlagen zur Immobilie
Aktueller Grundbuchauszug
Kaufvertragsentwurf
Grundrisse und Bauzeichnungen
Nachvollziehbare Wohnflächenberechnung
Angaben zum Baujahr und zu Modernisierungen
Bei Eigentumswohnungen gegebenenfalls Teilungserklärung und weitere WEG-Unterlagen
Welche Dokumente tatsächlich erforderlich sind, richtet sich nach dem jeweiligen Kreditinstitut und dem Finanzierungsvorhaben.
Mein Tipp: Beginnen Sie mit der Zusammenstellung Ihrer Unterlagen, bevor Sie sich verbindlich für einen Immobilienkauf entscheiden. Das kann die Kreditprüfung erheblich erleichtern.
5. Wie lange muss man selbstständig sein, um eine Immobilie finanzieren zu können?
Viele Banken möchten wirtschaftliche Ergebnisse aus mindestens zwei oder drei abgeschlossenen Geschäftsjahren sehen.
Eine allgemeingültige gesetzliche Mindestdauer der Selbstständigkeit für eine Baufinanzierung gibt es jedoch nicht.
Bei einer kürzeren Selbstständigkeit kann die Finanzierung schwieriger werden.
Das bedeutet aber nicht, dass jede Bank einen Antrag automatisch ablehnt.
Die Erfolgsaussichten können unter anderem davon abhängen, ob bereits vor der Gründung eine vergleichbare berufliche Tätigkeit ausgeübt wurde, wie sich das Unternehmen entwickelt und welche zusätzlichen Sicherheiten vorhanden sind.
6. Wie viel Eigenkapital benötigen Selbstständige?
Auch Selbstständige können unter bestimmten Voraussetzungen eine Finanzierung mit geringem Eigenkapital erhalten.
Allerdings können die Anforderungen der Banken strenger ausfallen, wenn sowohl das Einkommen schwankt als auch der Beleihungsauslauf hoch ist.
Grundsätzlich gilt:
Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto geringer ist in der Regel das Finanzierungsrisiko.
Das kann sich positiv auf die Kreditentscheidung und die Finanzierungskonditionen auswirken.
Eine pauschale Eigenkapitalquote, die für alle Selbstständigen gilt, gibt es nicht.
Wichtig ist außerdem, dass Sie durch den Immobilienkauf nicht sämtliche privaten und betrieblichen Liquiditätsreserven aufbrauchen.
7. Warum lehnen Banken Baufinanzierungen für Selbstständige ab?
Typische Gründe können sein:
Zu kurze Dauer der Selbstständigkeit
Stark schwankende oder rückläufige Gewinne
Nicht ausreichendes anerkanntes Einkommen
Hohe bestehende Kreditverpflichtungen
Unvollständige wirtschaftliche Unterlagen
Zu wenig Eigenkapital oder fehlende Rücklagen
Unzureichende Immobilienbewertung
Negative Bonitätsmerkmale
Eine Finanzierungsabsage bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass Ihr Vorhaben bei jeder Bank ausgeschlossen ist.
Manchmal liegt die Ablehnung an den speziellen Kreditvergabekriterien des angefragten Instituts.
Entscheidend ist deshalb, den tatsächlichen Ablehnungsgrund zu verstehen und die Finanzierung daraufhin neu zu bewerten.
8. Fünf Tipps für eine erfolgreiche Baufinanzierung als Selbstständiger
1. Bereiten Sie Ihre wirtschaftlichen Unterlagen frühzeitig vor.
Aktuelle Steuerunterlagen, EÜR beziehungsweise Jahresabschlüsse und gegebenenfalls eine BWA ermöglichen eine schnellere erste Einschätzung.
2. Planen Sie mit realistischen Einkünften.
Orientieren Sie sich nicht ausschließlich am besten Geschäftsjahr. Die Immobilienrate muss auch in wirtschaftlich schwächeren Phasen tragbar bleiben.
3. Halten Sie ausreichende Liquiditätsreserven vor.
Gerade Selbstständige sollten neben der privaten Rücklage auch den Kapitalbedarf ihres Unternehmens berücksichtigen.
4. Klären Sie die Finanzierung vor dem Immobilienkauf.
So wissen Sie, welcher Kaufpreis und welche monatliche Belastung zu Ihrer wirtschaftlichen Situation passen.
5. Wählen Sie Finanzierungspartner gezielt aus.
Nicht jede Bank bewertet Ihre Einkünfte gleich. Eine strukturierte Vorauswahl kann unnötige Rückfragen und aussichtslose Finanzierungsanträge vermeiden.
9. Warum kann ein unabhängiger Baufinanzierungsberater helfen?
Als unabhängiger Baufinanzierungsberater begleite ich auch Selbstständige, Freiberufler und Unternehmer bei der Suche nach einer passenden Immobilienfinanzierung.
Dabei prüfe ich zunächst gemeinsam mit Ihnen:
Ihre wirtschaftliche Ausgangssituation
Das nachhaltig verfügbare Einkommen
Ihre Eigenkapital- und Liquiditätssituation
Den geplanten Immobilienkauf
Die Anforderungen geeigneter Finanzierungspartner
Anschließend wählen wir gezielt Banken aus, deren Kreditvergabekriterien zu Ihrer Situation passen.
Es geht nicht darum, möglichst viele Banken anzufragen, sondern eine realistische, langfristig tragbare Finanzierung zu entwickeln.
10. Häufige Fragen zur Baufinanzierung für Selbstständige
Bekomme ich als Selbstständiger überhaupt einen Immobilienkredit?
Ja. Selbstständige können grundsätzlich eine Immobilienfinanzierung erhalten. Entscheidend sind insbesondere nachweisbare Einkünfte, wirtschaftliche Stabilität, Bonität und die Immobilie.
Wie viele Jahre muss ich selbstständig sein?
Viele Banken verlangen Unterlagen aus zwei oder drei abgeschlossenen Geschäftsjahren. Die konkreten Anforderungen unterscheiden sich jedoch von Bank zu Bank.
Welche Unterlagen verlangt die Bank von Selbstständigen?
Häufig werden Einkommensteuerbescheide, EÜR oder Jahresabschlüsse sowie eine aktuelle BWA angefordert. Je nach Unternehmensform und Bank können weitere Nachweise erforderlich sein.
Wie wird mein Einkommen als Selbstständiger berechnet?
Banken prüfen häufig die Gewinne mehrerer Jahre und ermitteln daraus nach eigenen Berechnungsvorgaben ein nachhaltig verfügbares Einkommen. Der Umsatz allein ist dafür nicht maßgeblich.
Kann ich als Selbstständiger ohne Eigenkapital finanzieren?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann das möglich sein. Allerdings können hohe Finanzierungsquoten in Verbindung mit schwankenden Einkünften die Finanzierung erschweren.
Welche Bank ist für Selbstständige am besten?
Eine pauschal beste Bank gibt es nicht. Die passende Bank hängt unter anderem von Ihrer Berufsgruppe, Unternehmensform, Einkommensentwicklung, Bonität und Immobilie ab.
Fazit: Baufinanzierung für Selbstständige ist möglich – die Vorbereitung entscheidet
Eine selbstständige Tätigkeit ist kein grundsätzlicher Hinderungsgrund für den Immobilienkauf.
Allerdings verlangen Banken häufig umfangreichere Einkommensnachweise und prüfen die wirtschaftliche Entwicklung genauer als bei Angestellten.
Wer seine Unterlagen frühzeitig vorbereitet, realistisch kalkuliert und geeignete Finanzierungspartner auswählt, verbessert seine Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung.
Persönliche Baufinanzierungsberatung für Selbstständige
Sie sind selbstständig, Freiberufler oder Unternehmer und möchten eine Immobilie kaufen?
Ich unterstütze Sie dabei, Ihre Finanzierungsmöglichkeiten realistisch einzuschätzen und geeignete Bankpartner zu finden.
Frank Wenzel – Wenzel Hypotheken
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