Erst Finanzierung klären, dann Immobilie suchen: Warum Schnelligkeit beim Immobilienkauf zählt
Du hast eine interessante Immobilie gefunden – und bist nicht der einzige Interessent.
Jetzt kann es schnell gehen. Und genau dann macht es einen großen Unterschied, ob du erst anfängst, über deine Finanzierung nachzudenken oder bereits weißt, was finanziell für dich machbar ist.
Denn beim Immobilienkauf zählen nicht nur der Kaufpreis und die Immobilie selbst. Auch Schnelligkeit, Verbindlichkeit und ein überzeugendes Auftreten gegenüber Makler und Verkäufer können eine wichtige Rolle spielen.
Sollte ich meine Finanzierung klären, bevor ich eine Immobilie suche?
Ja. Zumindest die grundsätzliche Machbarkeit deiner Finanzierung sollte geklärt sein, bevor du ernsthaft auf Immobiliensuche gehst.
Das bedeutet nicht, dass du bereits eine endgültige Kreditzusage brauchst. Ohne konkrete Immobilie kann die Bank schließlich noch keine vollständige Objektprüfung durchführen.
Aber du solltest bereits wissen:
Wie viel Eigenkapital möchtest du einsetzen?
Welche monatliche Rate kannst und möchtest du dauerhaft tragen?
Welche Darlehenshöhe ist grundsätzlich realistisch?
Wie hoch darf dein Kaufpreis sein? Und welche Kaufnebenkosten musst du zusätzlich berücksichtigen?
Damit kennst du deinen finanziellen Rahmen, bevor du den ersten Makler anrufst.
Warum habe ich mit einer vorbereiteten Finanzierung bessere Karten?
Stell dir zwei Kaufinteressenten vor.
Der erste besichtigt die Immobilie und sagt anschließend:
„Das Haus gefällt mir. Ich muss jetzt erst einmal mit meiner Bank sprechen und schauen, ob ich es finanzieren kann.“
Der zweite kann sagen:
„Die Machbarkeit meiner Finanzierung ist bereits geprüft. Der Kaufpreis liegt in meinem finanziellen Rahmen. Wenn wir uns einig werden, kann mein Finanzierungsberater sofort mit der konkreten Prüfung der Immobilie beginnen.“
Für den Makler und den Verkäufer sind das zwei völlig unterschiedliche Ausgangssituationen.
Der zweite Interessent kann schneller handeln und vermittelt gleichzeitig mehr Verbindlichkeit.
Gerade wenn mehrere Interessenten vorhanden sind, kann das ein Vorteil sein.
Brauche ich vor dem Maklerkontakt schon eine Kreditzusage?
Nein. Eine grundsätzlich geprüfte Finanzierung ist nicht dasselbe wie eine endgültige Kreditzusage.
Für eine verbindliche Kreditentscheidung benötigt die Bank neben deinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen auch Informationen über die konkrete Immobilie.
Dazu gehören beispielsweise Lage, Zustand, Wohnfläche, Grundstück, Kaufpreis und weitere Objektunterlagen.
Deshalb geht es vor der Immobiliensuche zunächst um die Frage:
Ist ein Immobilienkauf in dieser Größenordnung für mich grundsätzlich finanzierbar?
Sobald du die konkrete Immobilie gefunden hast, beginnt die Objektprüfung.
Was sollte ich nach einer erfolgreichen Objektbesichtigung tun?
Wenn die Immobilie zu dir passt und du kaufen möchtest, solltest du das dem Makler klar mitteilen.
Jetzt ist nicht der Zeitpunkt für unnötige Verzögerungen.
Informiere deinen Finanzierungsberater und bitte den Makler möglichst schnell um die kreditrelevanten Objektunterlagen.
Dein Finanzierungsberater kann anschließend die konkrete Finanzierung vorbereiten und die Unterlagen bei den infrage kommenden Banken einreichen.
Während andere Interessenten möglicherweise noch ihre grundsätzlichen Finanzierungsmöglichkeiten klären, bist du bereits einen Schritt weiter.
Welche Unterlagen braucht die Bank vom Makler?
Das hängt von der Immobilie und der jeweiligen Bank ab. Häufig benötigt die Bank unter anderem ein aussagekräftiges Exposé, einen aktuellen Grundbuchauszug, bemaßte Grundrisse, eine professionelle Wohnflächenberechnung, eine Flurkarte oder einen Lageplan, einen gültigen Energieausweis sowie Angaben zu Baujahr und Modernisierungen.
Bei einer Eigentumswohnung kommen häufig Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Angaben zur Instandhaltungsrücklage hinzu.
Mein Tipp:
Fordere nicht wahllos einzelne Dokumente an. Lass dir von deinem Finanzierungsberater sagen, welche Unterlagen für deinen konkreten Fall benötigt werden, und stimme dich damit mit dem Makler ab.
Das spart Rückfragen und wertvolle Zeit.
Wie wichtig ist mein Verhältnis zum Immobilienmakler?
Wichtiger, als viele Kaufinteressenten denken.
Der Makler ist zwar nicht automatisch derjenige, der allein darüber entscheidet, welcher Interessent die Immobilie bekommt. Er begleitet aber den Verkaufsprozess und steht regelmäßig in engem Kontakt mit dem Eigentümer.
Deshalb solltest du dem Makler ein gutes Gefühl geben.
Sei erreichbar. Halte Termine ein. Antworte auf Rückfragen. Sage klar, wenn du ernsthaft kaufen möchtest. Und versprich nichts, was du später nicht halten kannst.
Glaubwürdigkeit, Zuverlässigkeit und Verbindlichkeit schaffen Vertrauen.
Stell dir vor, der Makler spricht mit dem Verkäufer über zwei Interessenten.
Über den einen sagt er:
„Ich weiß noch nicht, ob die Finanzierung funktioniert. Ich warte noch auf eine Rückmeldung.“
Über dich kann er sagen:
„Die Finanzierungsmöglichkeiten sind bereits geprüft. Der Käufer reagiert schnell, die Unterlagen sind angefordert und wir können weiterarbeiten.“
Welchen Eindruck möchtest du hinterlassen?
Welche Fragen sollte ich dem Makler bei der Objektbesichtigung stellen?
Eine Objektbesichtigung ist mehr als ein Rundgang durch deine möglicherweise zukünftigen vier Wände.
Nutze sie, um Informationen zu sammeln.
Du kannst beispielsweise fragen:
• Seit wann wird die Immobilie angeboten?
• Warum wird sie verkauft?
• Gibt es weitere ernsthafte Kaufinteressenten?
• Gibt es beim Kaufpreis Verhandlungsspielraum?
• Wann möchte der Verkäufer übergeben?
• Welche Modernisierungen oder Sanierungen wurden durchgeführt?
• Sind Schäden oder Mängel bekannt?
• Stimmen die angegebenen Wohn- und Grundstücksflächen mit den vorhandenen Unterlagen überein?
• Welche Heizung ist vorhanden und wie alt ist sie?
• Liegt ein Energieausweis vor?
• Gibt es bekannte Besonderheiten im Grundbuch oder Baulasten?
Bei einer Eigentumswohnung kommen weitere Fragen hinzu:
• Wie hoch ist das Hausgeld?
• Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?
• Sind größere Sanierungen geplant?
• Gibt es beschlossene oder absehbare Sonderumlagen?
• Was steht in den letzten Protokollen der Eigentümerversammlungen?
• Liegen Teilungserklärung und aktueller Wirtschaftsplan vor?
Du musst nicht jede Antwort während der Besichtigung bekommen. Entscheidend ist, offene Punkte frühzeitig zu erkennen.
Wann sollte ich den Makler um einen Notartermin bitten?
Sobald du dich für die Immobilie entschieden hast, die wesentlichen Fragen geklärt sind und die Finanzierung ausreichend weit fortgeschritten ist, solltest du mit dem Makler über die nächsten Schritte und den Notartermin sprechen.
Schnelligkeit ist dabei wichtig. Sie darf aber nicht dazu führen, dass du ungeklärte Risiken übersiehst.
Ein Kaufvertragsentwurf sollte sorgfältig geprüft werden. Ebenso sollten wesentliche Fragen zur Immobilie und Finanzierung vor der Beurkundung geklärt sein.
Ein schneller Notartermin ist gut.
Ein vorschneller Notartermin nicht.
Was ist die richtige Reihenfolge beim Immobilienkauf?
Die sinnvollste Reihenfolge sieht für mich so aus:
Finanzierungsmöglichkeiten prüfen → Immobilie suchen → Makler kontaktieren → Objekt besichtigen → Kaufinteresse erklären → Objektunterlagen anfordern → Finanzierung und Immobilie konkret prüfen → Finanzierung finalisieren → Kaufvertrag prüfen → Notartermin.
Damit vermeidest du, erst dann über deine Finanzierung nachzudenken, wenn andere Interessenten möglicherweise schon einen Schritt weiter sind.
Fazit: Vorbereitung verschafft dir einen Zeitvorsprung
Kläre zuerst, was du dir leisten kannst.
Dann suche nach einer Immobilie, die zu diesem finanziellen Rahmen passt.
Wenn du sie gefunden hast, ruf den Makler an, vereinbare die Objektbesichtigung und entscheide anschließend zügig, ob du ernsthaft kaufen möchtest.
Bitte den Makler um die kreditrelevanten Unterlagen und halte engen Kontakt zu deinem Finanzierungsberater.
Und unterschätze dabei die menschliche Seite nicht.
Bleibe gegenüber dem Makler glaubwürdig, zuverlässig und verbindlich. Gib ihm das Gefühl, dass er mit dir als Käufer vernünftig weiterarbeiten kann.
Denn wenn mehrere Interessenten dieselbe Immobilie kaufen möchten, kann Vorbereitung einen entscheidenden Unterschied machen:
Wer seine Finanzierungsmöglichkeiten bereits kennt, kann schneller handeln.
Du möchtest wissen, welcher Kaufpreis für dich realistisch ist, bevor du mit der Immobiliensuche beginnst?
Dann können wir deine finanziellen Möglichkeiten gemeinsam prüfen und die Finanzierung so vorbereiten, dass du handeln kannst, wenn die passende Immobilie auftaucht.
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