Altbau kaufen und modernisieren: Reicht dein Budget auch, wenn es teurer wird?
Altbau kaufen und modernisieren: Reicht dein Budget auch, wenn es teurer wird?
Das Haus passt. Die Lage gefällt. Der Kaufpreis scheint finanzierbar.
Nur die Immobilie ist etwas in die Jahre gekommen. Heizung, Fenster, Elektrik oder Bäder sollen modernisiert werden. Vielleicht steht auch eine energetische Sanierung an.
80.000 Euro sind dafür eingeplant.
Aber was passiert, wenn daraus 90.000, 100.000 oder sogar mehr als 100.000 Euro werden?
Genau diese Frage sollte vor dem Immobilienkauf beantwortet werden. Denn eine Finanzierung sollte nicht nur funktionieren, wenn alles nach Plan läuft.
Altbau kaufen und modernisieren: Reicht dein Budget auch, wenn es teurer wird?
Altbau kaufen und modernisieren: Wie berechne ich mein tatsächliches Budget?
Ein häufiger Fehler bei der Finanzierungsplanung ist, fast ausschließlich auf den Kaufpreis zu schauen.
Bei einer Bestandsimmobilie mit Modernisierungsbedarf müssen jedoch weitere Kosten berücksichtigt werden: Kaufnebenkosten, notwendige und gewünschte Modernisierungen, energetische Maßnahmen und eine Reserve für Unvorhergesehenes.
Erst daraus ergibt sich ein realistischer Gesamtaufwand.
Ein vereinfachtes Beispiel:
Kaufpreis: 500.000 €Kaufnebenkosten: 55.000 €
Geplante Modernisierung: 80.000 €
Gesamtaufwand: 635.000 €
Eigenkapital: 120.000 €
Davon sollen 20.000 € bewusst als finanzielle Reserve erhalten bleiben.
Für Kauf und Modernisierung werden also 100.000 € Eigenkapital eingesetzt.
Der Finanzierungsbedarf beträgt in diesem Beispiel 535.000 €.
Bis hierhin sieht die Kalkulation sauber aus.
Jetzt kommt der Stresstest.
Was passiert, wenn die Modernisierung teurer wird als geplant?
Materialpreise können sich verändern. Handwerkerleistungen können höher ausfallen als kalkuliert. Und gerade bei älteren Häusern zeigen sich manche Probleme erst, wenn die Arbeiten begonnen haben.
Deshalb sollte eine Finanzierung mit Modernisierungsanteil nicht nur für den Idealfall gerechnet werden.
Bei geplanten Modernisierungskosten von 80.000 € sieht eine einfache Stressrechnung so aus:
Planung: 80.000 € → 20.000 € Reserve
+ 10 %: 88.000 € → 12.000 € Reserve
+ 20 %: 96.000 € → 4.000 € Reserve
+ 30 %: 104.000 € → Reserve reicht nicht mehr
Aus vermeintlich überschaubaren Mehrkosten kann damit schnell ein Finanzierungsproblem werden.
Deshalb sollte die Frage vor dem Kauf nicht nur lauten:
„Kann ich mir das Haus leisten?“
Sondern auch:
„Kann ich mir das Haus noch leisten, wenn nicht alles nach Plan läuft?“
Wie viel Haus kann ich mir bei meinem Einkommen leisten?
Eigenkapital ist wichtig. Es entscheidet aber nicht allein darüber, ob eine Finanzierung tragfähig ist.
Mindestens genauso wichtig ist das laufende Einkommen.
Nehmen wir unser Beispiel:
Finanzierungsbetrag: 535.000 €Sollzins: beispielhaft 4,5 %Anfängliche Tilgung: 2,0 %
Daraus ergibt sich überschlägig eine monatliche Rate von rund 2.900 €.
Bei einem Haushaltsnettoeinkommen von beispielsweise 6.500 € muss nun geprüft werden, was nach Kreditrate, Lebenshaltung, Versicherungen, Auto, bestehenden Krediten und allen weiteren regelmäßigen Ausgaben tatsächlich übrig bleibt.
Denn 6.500 € Nettoeinkommen bedeuten nicht automatisch, dass eine monatliche Rate von 2.900 € problemlos tragbar ist.
Entscheidend ist der gesamte Haushalt.
Wie hoch darf meine monatliche Kreditrate im Verhältnis zum Einkommen sein?
Dafür gibt es keine Prozentzahl, die für jeden Haushalt gleichermaßen sinnvoll ist.
Eine Familie mit zwei Kindern und zwei Autos hat bei gleichem Nettoeinkommen andere laufende Ausgaben als ein Paar ohne Kinder.
Auch bestehende Kredite, Unterhaltszahlungen, Versicherungen und individuelle Lebenshaltungskosten spielen eine Rolle.
Deshalb halte ich wenig davon, die maximal tragbare Kreditrate ausschließlich über eine pauschale Prozentzahl des Nettoeinkommens zu bestimmen.
Entscheidend ist vielmehr:
Was bleibt nach allen regelmäßigen Ausgaben und der Finanzierungsrate jeden Monat tatsächlich übrig?
Und reicht dieser Überschuss auch dann noch, wenn einmal etwas Unvorhergesehenes passiert?
Warum kann eine Bank eine Baufinanzierung trotz Eigenkapital ablehnen?
„Ich habe doch genügend Eigenkapital.“
Das höre ich in Beratungsgesprächen immer wieder.
Aus Sicht einer Bank ist Eigenkapital jedoch nur ein Bestandteil der Kreditentscheidung.
Sie betrachtet unter anderem das Einkommen, bestehende Verpflichtungen, die monatliche Haushaltsrechnung, den Wert und Zustand der Immobilie sowie die geplante Finanzierung.
Gerade bei Immobilien mit größerem Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf spielt außerdem eine Rolle, ob die Kosten plausibel kalkuliert wurden und wie mit möglichen Mehrkosten umgegangen werden kann.
Eine Finanzierung kann deshalb trotz vorhandenem Eigenkapital schwierig werden, wenn die monatliche Belastung sehr hoch ist und gleichzeitig kaum finanzielle Reserven vorhanden sind.
Schauen Banken darauf, wie viel Geld nach dem Hauskauf noch übrig bleibt?
Aus meiner Beratungspraxis: ja.
Gerade bei Immobilien mit Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf erlebe ich immer wieder, dass Banken genau darauf achten, wie plausibel die Gesamtkosten kalkuliert wurden und ob für mögliche Mehrkosten noch finanzieller Spielraum vorhanden ist.
Wer sein gesamtes verfügbares Kapital in Kauf und Modernisierung steckt und anschließend praktisch keine Liquiditätsreserve mehr besitzt, kann dadurch bei der Finanzierung Nachteile haben.
Das heißt nicht, dass jede Bank eine bestimmte Mindestsumme auf dem Konto verlangt.
Aber eine Finanzierung, die bereits bei einer unerwarteten Rechnung von einigen Tausend Euro ins Wanken gerät, birgt erkennbar ein höheres Risiko.
Sollte ich mein gesamtes Eigenkapital für den Immobilienkauf einsetzen?
Nicht zwangsläufig.
Mehr Eigenkapital kann den Finanzierungsbedarf reduzieren und sich positiv auf die Finanzierungskonditionen auswirken.
Gleichzeitig sollte nach dem Kauf genügend Liquidität vorhanden sein, um unvorhergesehene Ausgaben auffangen zu können.
Gerade beim Kauf einer älteren Immobilie kann es deshalb sinnvoll sein, nicht den letzten verfügbaren Euro als Eigenkapital einzusetzen.
Wie hoch die Reserve sein sollte, hängt vom Einzelfall ab.
20.000 € in unserer Beispielrechnung sind deshalb keine allgemeine Empfehlung.
Bei einer nahezu bezugsfertigen Eigentumswohnung sieht die Situation anders aus als bei einem Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren, bei dem Dach, Heizung, Fenster oder Elektrik in den nächsten Jahren zum Thema werden könnten.
Kann ich Modernisierungskosten über die Baufinanzierung mitfinanzieren?
Grundsätzlich können geplante Modernisierungsmaßnahmen Bestandteil einer Immobilienfinanzierung sein.
Ob und in welchem Umfang eine Bank diese Kosten finanziert, hängt jedoch unter anderem von der konkreten Maßnahme, dem Objekt, dem Immobilienwert nach der Modernisierung, dem Eigenkapital und der persönlichen Bonität ab.
Deshalb sollten größere Modernisierungen möglichst bereits bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.
Problematisch kann es werden, wenn zunächst nur der Immobilienkauf finanziert wird und anschließend festgestellt wird, dass für notwendige Arbeiten wesentlich mehr Geld benötigt wird als ursprünglich angenommen.
Wie viel Reserve sollte ich nach dem Hauskauf noch haben?
Auch darauf gibt es keine seriöse Pauschalantwort.
Die notwendige Reserve hängt unter anderem ab von:
dem Zustand und Alter der Immobilie,
dem Umfang der geplanten Modernisierung,
dem monatlichen Einkommen und Haushaltsüberschuss,
der Haushaltsgröße,
weiteren finanziellen Verpflichtungen und davon
welche größeren Ausgaben in den nächsten Jahren zu erwarten sind.
Bei einer Immobilie mit erheblichem Modernisierungsbedarf sollte der Puffer naturgemäß größer ausfallen als bei einer neuen oder umfassend sanierten Immobilie.
Die richtige Frage lautet deshalb nicht:
„Sind 10.000 oder 20.000 Euro Reserve genug?“
Sondern:
„Welche unerwarteten Kosten könnte meine Immobilie verursachen – und könnte ich diese bezahlen, ohne dafür meine gesamte Finanzierung neu aufstellen zu müssen?“
Zwei Käufer, dasselbe Haus – warum bewertet die Bank sie unterschiedlich?
Stellen wir uns zwei Käufer vor.
Beide möchten dasselbe Haus kaufen. Beide benötigen denselben Darlehensbetrag.
Käufer A verfügt nach dem Kauf noch über eine ausreichende Liquiditätsreserve und hat jeden Monat einen soliden Haushaltsüberschuss.
Käufer B setzt nahezu sein gesamtes verfügbares Kapital ein. Nach Kauf und Modernisierung bleiben nur wenige Tausend Euro übrig. Gleichzeitig ist der monatliche Haushaltsüberschuss knapp.
Auf dem Papier kaufen beide dieselbe Immobilie.
Aus Finanzierungssicht sind es jedoch zwei völlig unterschiedliche Situationen.
Genau deshalb reicht es nicht, bei einer Immobilienfinanzierung nur Kaufpreis, Eigenkapital und Darlehenssumme zu betrachten.
Wie mache ich selbst einen Stresstest für meine Baufinanzierung?
Eine erste Prüfung ist relativ einfach.
Nimm deine geplanten Modernisierungskosten und rechne drei zusätzliche Szenarien:
Was passiert bei 10 % Mehrkosten?
Was passiert bei 20 % Mehrkosten?
Was passiert bei 30 % Mehrkosten?
Anschließend prüfst du:
Wie viel Reserve bleibt mir jeweils?
Müsste ich zusätzliches Geld aufnehmen?
Kann ich die monatliche Kreditrate weiterhin problemlos bezahlen?
Bleibt nach allen Ausgaben noch ein vernünftiger monatlicher Überschuss?
Und könnte ich gleichzeitig eine unerwartete größere Ausgabe bezahlen?
Wenn bereits eine moderate Kostensteigerung dazu führt, dass die gesamte Reserve aufgebraucht ist, sollte die Finanzierung vor dem Immobilienkauf noch einmal überprüft werden.
Die wichtigste Frage vor dem Notartermin
Bevor du dich endgültig für eine Immobilie entscheidest, solltest du deshalb nicht nur wissen, ob irgendeine Bank den Kauf finanziert.
Du solltest wissen:
Welcher Kaufpreis passt einschließlich Nebenkosten und Modernisierung wirklich zu meinem Einkommen – und welche finanzielle Reserve bleibt mir danach?
Das ist für mich der entscheidende Unterschied zwischen einer Finanzierung, die gerade noch funktioniert, und einer Finanzierung, mit der man auch langfristig ruhig leben kann.
Mein Fazit
Eine Immobilie sollte nicht deshalb als bezahlbar gelten, weil Kaufpreis und maximale Darlehenssumme irgendwie zusammenpassen.
Eine solide Finanzierung berücksichtigt Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Modernisierungskosten, Einkommen, monatlichen Haushaltsüberschuss und eine angemessene finanzielle Reserve.
Mein Grundsatz lautet deshalb:
Eine Finanzierung sollte nicht nur funktionieren, wenn alles nach Plan läuft.
Du planst den Kauf einer Immobilie in Berlin, Brandenburg und möchtest wissen, welcher Kaufpreis einschließlich Modernisierung tatsächlich zu deinem Budget passt?
Dann sollten wir nicht erst über die Finanzierung sprechen, wenn das Wunschhaus bereits gefunden und der Notartermin in Sicht ist.
Wir können vorher gemeinsam prüfen, welcher finanzielle Rahmen realistisch ist, welche monatliche Belastung zu deinem Haushalt passt und welche Reserve sinnvollerweise erhalten bleiben sollte.
Du möchtest wissen, welcher Kaufpreis einschließlich Modernisierung wirklich zu deinem Budget passt?
Dann prüfen wir gemeinsam Einkommen, monatliche Belastung, Modernisierungskosten und finanzielle Reserve – bevor du dich auf eine Immobilie festlegst.
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