Umschuldung der Baufinanzierung: Optimieren Sie Ihren Kredit

Immobilienbesitzer, die vor einigen Jahren angesichts niedriger Hypothekenzinsen ihre Darlehen mit einer besonders langen Zinsbindungsfrist festgeschrieben haben, reiben sich inzwischen die Augen: Bauzinsen mit einer Festschreibungszeit von fünf Jahren sind seit Mitte 2014 unter zwei Prozent zu haben. Wer also glaubte, mit vier Prozent besonders günstig finanziert zu haben, zahlt damit fast doppelt so hohe Monatsraten wie jemand, der sein Darlehen mit zwei Prozent abschließt.

Ein Kreditnehmer, dessen Zinsbindungsfrist kurzfristig oder in wenigen Monaten ausläuft, kann mit der Anschlussfinanzierung das Zinstief nutzen und sein Darlehen umschulden. Die Umschuldung einer Baufinanzierung muss aber wirtschaftlich sinnvoll sein. Dabei kommt es immer auf die persönliche Situation des Kreditnehmers an. Im günstigsten Fall läuft die Zinsbindungsfrist aus, denn dann steht ohnehin die Anschlussfinanzierung bevor.

Ausstieg aus einer Finanzierung: Vorfälligkeitsentschädigung fällt an

Will der Kreditnehmer allerdings vorzeitig aus seiner laufenden Finanzierung aussteigen, muss er eine Vorfälligkeitsentschädigung einkalkulieren. Damit gleicht die Bank ihren Zinsverlust wegen des vorzeitigen Ausstiegs aus dem Darlehensvertrag aus. Der Ausstieg kann sich für den Kreditnehmer also nur lohnen, wenn er inklusive der Vorfälligkeitsentschädigung weniger zahlt als beim Fortführen der aktuellen Finanzierung.

Dabei ist zu beachten, dass der vorzeitige Ausstieg aus einem Kreditvertrag mit einer deutlich höheren Vorfälligkeitsentschädigung belastet wird, als wenn es nur darum geht, wegen günstigerer Zinsen umzuschulden. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt umso höher aus, je tiefer die Zinsen seit Vertragsabschluss gesunken sind und je länger die Zinsbindung des Darlehens noch läuft. Die Vorfälligkeitsentschädigung darf den Zinsvorteil also nicht verschlingen.

Vorratsdarlehen als Alternative zur vorzeitigen Kündigung

Die Alternative zur vorzeitigen Kündigung und Umschuldung einer Baufinanzierung ist das Vorratsdarlehen. Damit sichert sich der Kreditnehmer günstige Konditionen für eine Anschlussfinanzierung, nimmt diese aber erst in Anspruch, wenn sein Vertrag für das laufende Darlehen ausläuft. Für ein Vorratsdarlehen verlangt die Bank Bereitstellungszinsen. Dabei gilt es, den Zeitpunkt möglichst lange hinauszuschieben, sodass die Bereitstellungszinsen beispielsweise erst ein Jahr nach Vertragsabschluss erstmals fällig werden.

Ist das Ende der Zinsbindungsfrist absehbar, werden Kreditnehmer oft kurzfristig mit einem Angebot des Kreditinstituts zur Anschlussfinanzierung konfrontiert. Dann bleibt wenig Zeit, dieses Angebot zu prüfen und Vergleichsangebote einzuholen. Von daher ist es ratsam, sich frühzeitig vor dem Ende der Zinsbindungsfrist nach einer Anschlussfinanzierung umzusehen. Der Kreditnehmer sollte sich nicht unter Druck setzen lassen und eine Frist von vier Wochen für die Zu- oder Absage vereinbaren.

Zinsbindungsfrist: Vorsicht bei der Anpassungsklausel

Besonderes Augenmerk sollte auf eine eventuelle Anpassungsklausel im Kreditvertrag gelegt werden. Diese sagt aus, wie es nach dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist weitergeht. Oft wird darin festgelegt, dass die Kündigung des laufenden Kreditvertrages bis einen Monat vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ausgesprochen werden muss. Teils verbinden Kreditgeber ihr Verlängerungsangebot auch mit einer Widerspruchsfrist von wenigen Wochen. Versäumt der Kreditnehmer diese Widerspruchsfrist, gilt das Angebot als akzeptiert.

Unter Umständen muss also der Kreditnehmer Konditionen akzeptieren, die er nicht angenommen hätte, wenn er frühzeitig in die Prüfung der Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung eingestiegen wäre. Teils wird auch lapidar mitgeteilt, dass das Darlehen mit einem bestimmten Zins fortgesetzt werde, es sei denn, der Kreditnehmer widerspricht diesem Angebot. Bei der Umschuldung einer Baufinanzierung ist es ratsam, Vergleichsangebote unterschiedlicher Kreditinstitute einzuholen. Dabei muss man den effektiven Jahreszins betrachten: Nur der Effektivzins enthält zusätzliche Finanzierungsnebenkosten, die ein Kreditgeber beispielsweise für ein Wertgutachten oder als Bearbeitungsgebühr in Rechnung stellt.

Faustregel: Kreditgeberwechsel lohnt ab 0,2 % Zinsdifferenz

Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass beim Wechsel des Kreditgebers die Gebühren von Notar und Grundbuchamt einkalkuliert werden müssen. Eine zur Sicherheit bestellte Grundschuld muss an die neue Bank abgetreten werden. Dies verursacht Kosten, die allerdings im Verhältnis der eingesparten Bauzinsen weniger ins Gewicht fallen. Nach einer Faustregel lohnt sich der Wechsel zu einem neuen Kreditgeber mit einer zehnjährigen Zinsfestschreibungsfrist dann, wenn die Zinsdifferenz zwischen altem und neuem Darlehensvertrag mehr als 0,2 Prozent beträgt.